El alquiler turístico en Torrevieja sigue siendo una de las formas populares de obtener ingresos de la propiedad en la Costa Blanca. La ciudad atrae a turistas con sus playas, clima suave, ambiente internacional y amplia oferta de viviendas cerca del mar.
Sin embargo, en 2026 no basta con comprar un apartamento y publicarlo en una plataforma de reservas. El propietario debe tener en cuenta los requisitos de la Comunidad Valenciana, las normas del complejo residencial específico y las restricciones municipales.
En la Comunidad Valenciana, se considera alojamiento turístico un inmueble totalmente equipado que se cede a un solo arrendatario por un periodo no superior a 10 días consecutivos.
Está prohibido alquilar habitaciones individuales a turistas: el inmueble debe entregarse completo. El alquiler a la misma persona por 11 días o más ya no se considera vivienda de uso turístico según la normativa regional.
Además, el uso de Booking, Airbnb y otros canales turísticos es en sí mismo un indicio de destino turístico del alojamiento.
El primer documento importante es un informe municipal positivo de compatibilidad urbanística, informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico.
Para obtenerlo en Torrevieja pueden requerirse:
comprobante de pago de la tasa municipal;
fotografía de la fachada del edificio;
plan de ubicación del inmueble;
documento de propiedad;
declaración de segunda ocupación expedida al propietario.
Tras recibir el informe favorable, se presenta una declaración responsable y el inmueble se registra en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana.
El propietario también debe acreditar el derecho a disponer del inmueble, disponer de un documento vigente de primera o segunda ocupación y cumplir con los requisitos técnicos del alojamiento turístico.
En lenguaje coloquial, el registro suele llamarse licencia turística. Formalmente, se trata de inscribir el inmueble en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana tras presentar la declaración responsable.
El registro tiene una vigencia de cinco años. Tras este periodo debe renovarse, confirmando que el inmueble cumple con los requisitos vigentes. En caso de cambio de propietario, el registro antiguo no se transfiere automáticamente al comprador: el nuevo propietario debe presentar una nueva declaración y obtener un informe municipal favorable.
En la publicidad debe indicarse el número de registro regional en formato VT-000000-X y la ubicación exacta del inmueble. La ausencia del número o datos incorrectos pueden dar lugar a inspección del anuncio.
Para iniciar una actividad nueva tras el 3 de abril de 2025 es necesaria la aprobación previa directa de la comunidad de propietarios.
La decisión sobre aprobar, limitar o prohibir el alquiler turístico se toma con mayoría de tres quintos de los propietarios que representen a su vez tres quintos de las cuotas del edificio.
Con la misma mayoría la comunidad puede aumentar la participación en los gastos comunes para el inmueble turístico, pero no más del 20%. Estas decisiones no tienen efecto retroactivo.
Por ello, antes de comprar un piso para inversión es necesario solicitar al administrador de la comunidad los estatutos, las actas de las reuniones y la confirmación de si se permite el alquiler turístico en el edificio.
En 2025 en España entró en vigor el Real Decreto 1312/2024, que establecía la obtención de un número único nacional de registro para publicar alquileres de corta duración en plataformas online.
Sin embargo, en mayo y junio de 2026 el Tribunal Supremo de España anuló las disposiciones que establecían el procedimiento de inscripción a través del Registro de la Propiedad o del Registro de Bienes Muebles y vinculaban la obtención del número nacional con la posibilidad de publicar el anuncio.
Esto no elimina los requisitos regionales de la Comunidad Valenciana. El propietario sigue necesitando un informe municipal favorable, declaración responsable y registro VT vigente.
Debido a recientes sentencias, al iniciar la actividad es necesario revisar el procedimiento vigente en la fecha de presentación de documentos y no usar las instrucciones publicadas en 2025.
Los ingresos dependen de la zona, la distancia a la playa, el estado del apartamento, el número de plazas, la presencia de piscina, parking, aire acondicionado y terraza.
Veamos un ejemplo hipotético. Un apartamento de dos dormitorios se alquila 180 noches al año con un precio medio real de 85 € por noche:
180 × 85 € = 15.300 € de ingresos brutos al año.
Si los gastos de mantenimiento, suministros, seguros, servicio, reposición de textiles, comisiones de plataformas y gestión suman aproximadamente 4.500 €, quedaría:
15.300 € − 4.500 € = 10.800 € antes de impuestos y gastos hipotecarios.
Esto no es una previsión para un apartamento específico, sino un ejemplo de cálculo. Un inmueble puede obtener altos ingresos en verano y estar vacío en invierno, otro puede mantener ocupación gracias a la calefacción, espacio de trabajo, parking y orientarse a europeos que pasan el invierno.
En los cálculos publicitarios a menudo solo se muestra la facturación bruta. Los ingresos reales del propietario se reducen por:
pagos de suministros e internet;
cuotas de la comunidad de propietarios;
IBI y tasa de recogida de residuos;
seguros;
limpieza y lavandería;
comisiones de plataformas de reservas;
mantenimiento de aire acondicionado y equipos;
reparaciones y cambio de mobiliario;
servicios de empresa gestora;
tributación de ingresos.
Para calcular la rentabilidad es necesario usar no solo el precio del apartamento, sino todos los gastos de compra, impuestos, reformas, mobiliario y puesta en marcha.
La rentabilidad neta se calcula como la relación entre los ingresos anuales tras gastos operativos y la suma total de la inversión.
Los más líquidos suelen ser apartamentos que no solo sirven a turistas, sino también a compradores para vivienda propia.
En Torrevieja son especialmente importantes:
acceso a pie a la playa e infraestructura;
acceso cómodo y aparcamiento;
aire acondicionado;
balcón o terraza;
ascensor;
buen estado del edificio;
ausencia de prohibición de alquiler turístico;
distribución clara sin reformas ilegales.
Una piscina puede aumentar el atractivo en verano, pero al mismo tiempo incrementa los gastos de la comunidad de propietarios. La vista al mar permite establecer un precio más alto, pero el coste de compra de dichas propiedades también es mucho mayor.
El registro puede ponerse en riesgo si el propietario deja de cumplir las condiciones declaradas, no actualiza los datos o publica publicidad falsa.
Se debe prestar especial atención a los siguientes cambios:
cambio de propietario u operador;
cambio de capacidad;
cambio de periodo de actividad;
falta de documento válido de ocupación;
reformas ilegales;
incumplimiento de requisitos técnicos;
publicación sin número VT;
alquiler de habitaciones en lugar de apartamento completo;
cesión del inmueble por un periodo no conforme con el régimen legal elegido.
El propietario también es responsable de que los huéspedes cumplan las normas de la casa. Quejas frecuentes por ruido, desorden o uso inadecuado de zonas comunes pueden provocar conflictos con la comunidad de propietarios.
El principal error del comprador es adquirir primero el inmueble y luego averiguar si puede alquilarse legalmente a turistas.
Antes de hacer una reserva se debe comprobar:
Si el uso turístico está permitido según la planificación urbana.
Si existe un informe positivo de compatibilidad urbanística.
Si la comunidad de propietarios permite la actividad.
Si el inmueble tiene una inscripción regional vigente.
Si será necesaria una nueva inscripción tras el cambio de propietario.
Si la distribución real corresponde a los datos del registro y catastro.
Cuáles son los gastos anuales y la estacionalidad de la demanda.
Si existe un escenario alternativo de alquiler a largo plazo o estacional.
La existencia de un número de registro del vendedor no garantiza que el comprador pueda continuar la actividad bajo las mismas condiciones. Tras el cambio de propietario se aplican los requisitos vigentes y los documentos se tramitan de nuevo.
El alquiler turístico puede generar ingresos, pero en 2026 se convierte en un negocio plenamente gestionado. El resultado depende no solo de la ubicación del apartamento sino también de la legalidad de la actividad, la calidad de la gestión, las opiniones, la estrategia estacional y el control de gastos.
Para el inversor son especialmente valiosos los inmuebles que mantienen liquidez en diferentes escenarios: aptos para alquiler turístico, residencia invernal, alquiler medio y posterior reventa.
Antes de comprar es importante valorar no los ingresos estimados del anuncio, sino el beneficio neto tras gastos y la posibilidad legal de continuar la actividad.
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