Comprar un apartamento o villa en la Costa Blanca es un sueño por el que la gente ahorra durante años. Pero es precisamente en la emoción del momento cuando a menudo se pierden miles de euros. El mercado español es amigable con los extranjeros, pero funciona con sus propias reglas, y lo que parece obvio en tu país aquí puede convertirse en una desagradable sorpresa.
Durante años trabajando en la costa, hemos visto decenas de historias donde el comprador perdió dinero no por estafadores, sino simplemente porque desconocía algo. Hemos recopilado los siete errores más comunes y costosos y explicamos cómo evitarlos.
La principal característica del derecho español que sorprende a los extranjeros: las deudas están "ligadas" a la propiedad y no al anterior propietario. Si el dueño anterior no pagó el impuesto IBI, las cuotas a la comunidad de propietarios (comunidad) o las facturas de agua y recogida de basura, tras la operación esas deudas pasan a ti.
Imagina: compraste un bonito apartamento en Torrevieja y al mes recibes la exigencia de pagar las cuotas de comunidad atrasadas de dos años, varios miles de euros de los que nadie te avisó.
Cómo evitarlo: antes de la operación hay que solicitar la nota simple del registro de la propiedad, un certificado de ausencia de deudas con la comunidad (certificado de deudas) y la confirmación del pago del IBI de los últimos años. Un buen abogado o agencia lo hace automáticamente. Si el vendedor "se retrasa" con estos documentos, es una señal de alarma.
Clásico: el comprador calcula el presupuesto justo para el precio del inmueble anunciado. Luego se da cuenta de que hay que añadir un 10–13% para impuestos y gastos asociados.
Al comprar vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana, el gasto principal es el impuesto ITP. Buena noticia: desde el 1 de junio de 2026 su tipo se reduce al 9%, lo que ya supone un ahorro considerable para los compradores. Pero además existen:
Cómo evitarlo: incluye en el presupuesto al menos un 12% más sobre el precio del inmueble para segunda mano. Para obra nueva el cálculo es distinto (IVA 10% más impuesto AJD), y la suma final también varía. Pide a la agencia que haga un presupuesto completo antes de que te enamores de un apartamento concreto.
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es tu "clave" para todo en España: sin él no puedes abrir cuenta, registrar propiedad ni contratar servicios. Muchos compradores se enteran al último momento, cuando ya está fijada la operación y aún no tienen el número.
Obtener el NIE puede tardar desde varios días hasta semanas; en temporada alta las colas en consulados y comisarías de Alicante se alargan.
Cómo evitarlo: tramita el NIE desde el principio, incluso en la búsqueda del inmueble. Se puede hacer mediante poder sin venir personalmente. Así, para la firma ante notario todo estará listo y la operación no se caerá por un papel.
Si compras en euros y tienes el dinero en otra divisa, arriesgas perder dos veces en el cambio: en un mal momento para la conversión y en comisiones ocultas del banco. En una operación de 200.000 euros, una diferencia de solo un par de puntos porcentuales son miles de euros que desaparecen.
Los bancos habituales suelen ofrecer un cambio desfavorable y cobran comisiones que no explican claramente.
Cómo evitarlo: compara el cambio del banco con servicios especializados de cambio de divisas que trabajan con transferencias internacionales grandes y ofrecen mejores condiciones. Planea la conversión con antelación, no el día que necesitas pagar el depósito urgentemente.
En España al reservar una propiedad se suele entregar un depósito. Pero la forma de este depósito es variable y determina qué pasa con el dinero si la operación fracasa.
Los extranjeros a menudo transfieren la "reserva" directamente al vendedor o particular sin contrato claro y luego no pueden recuperar el dinero si algo sale mal. O firman un contrato de arras sin entender sus condiciones: en algunos casos, si te echas atrás pierdes todo el depósito.
Cómo evitarlo: nunca entregues un depósito sin contrato escrito revisado por un abogado. Asegúrate de entender el tipo de acuerdo (arras penitenciales, confirmatorias, etc.) y las consecuencias de desistimiento para ambas partes. El dinero debe ir a una cuenta protegida, no "al bolsillo" del vendedor.
El mercado de la Costa Blanca es grande y hay tanto profesionales como personas que se presentan como "agentes" sin serlo. En España hay un registro oficial de agentes (por ejemplo, RAICV en la Comunidad Valenciana), pero no todos los que te muestran pisos están inscritos.
El problema de un intermediario no verificado no es solo la comisión. Puede ocultar defectos del inmueble, no comprobar deudas, "olvidar" documentos importantes y al final toda la responsabilidad recae en ti.
Cómo evitarlo: trabaja con una agencia que tenga registro oficial, oficina física, opiniones y historial de operaciones. Pregunta por la membresía en asociaciones profesionales. Un profesional verdadero se interesa por tu seguridad tanto como por la operación, porque vive de clientes repetidos y recomendaciones.
Las fotos bonitas y la renovación reciente ocultan fácilmente lo que puede costar caro: humedad y moho (problema común en la costa), problemas eléctricos, construcciones ilegales, discrepancias entre la superficie real y los documentos.
Esto afecta especialmente a segunda mano y bungalows antiguos: lo que en verano parece acogedor, en invierno puede "estropearse" por la humedad. Y una construcción ilegal (muy común en la Costa Blanca) puede generar problemas al revender e incluso multas.
Cómo evitarlo: antes de comprar encarga una inspección técnica y verifica los documentos (asegúrate de que todos los metros cuadrados y construcciones están legalizados). Comprueba que la propiedad tenga una cédula de habitabilidad vigente, certificado de aptitud para vivir. Es barato comparado con el costo de un error.
Si miras los siete puntos, hay un patrón: casi todas las pérdidas de dinero suceden por prisa y desconocimiento de las reglas locales, no por mala intención. La operación en España es transparente y segura si la lleva alguien que sabe dónde mirar.
Chequear deudas, presupuesto completo, NIE tramitado con anticipación, contrato de depósito correcto y peritaje técnico de la propiedad no son burocracia, sino un seguro para tu sueño de una casa en la playa.
En Alicante Real Estate acompañamos operaciones en la Costa Blanca desde 2010 y asumimos estas verificaciones para que puedas pensar en la vista desde tu terraza y no en si aparecerá una deuda ajena. Si planeas comprar en 2026, escríbenos y te haremos un presupuesto y una lista de verificación gratis para tu inmueble concreto.
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