Muchos extranjeros compran viviendas en la Costa Blanca para vacaciones: vienen un par de meses al año, y el resto del tiempo el apartamento permanece cerrado. Y casi todos están sinceramente convencidos de que, como la propiedad no se alquila y no genera ingresos, no hay nada que pagar al Estado. Excepto, quizás, los gastos de comunidad.

Este es el más caro error del propietario no residente español. España piensa diferente: incluso un apartamento vacío, en el que usted vive dos meses al año, desde el punto de vista fiscal le genera un "ingreso" — y sobre este debe pagar impuestos. Vamos a explicar de forma clara quién paga qué y cuánto, y qué consecuencias tiene el silencio.

Quién es un "no residente" para la agencia tributaria española

Primero la definición principal, porque de ella depende todo. Usted se considera residente fiscal en España si cumple al menos una de estas condiciones: pasa más de 183 días al año en el país, o aquí está el centro de sus intereses económicos, o su familia vive permanentemente en España.

Si nada de esto le aplica — usted es no residente. Usted posee bienes inmuebles, pero su domicilio fiscal está en otro país. Son los no residentes quienes más a menudo cometen errores porque viven con la sensación de "yo sólo estoy aquí de vacaciones".

Impuesto 1. IRNR — por el simple hecho de tener un apartamento

Este es el impuesto clave y el más inesperado para los extranjeros — Impuesto sobre la Renta de No Residentes, el impuesto sobre la renta para no residentes.

La lógica del estado español es la siguiente: si tiene una vivienda que usa usted mismo (no la alquila), significa que recibe un "ingreso imputado" — el beneficio de vivir en su propia propiedad en lugar de alquilar. Y este ingreso virtual está sujeto a impuestos, incluso si en realidad no ha ganado ni un euro.

Cómo se calcula: se toma el valor catastral de la propiedad (valor catastral, que aparece en el recibo del IBI), de este se toma el 1,1% o 2% dependiendo de cuándo fue revisada la valoración catastral. La suma resultante es el "ingreso imputado" anual. Y sobre este se aplica el impuesto con la tasa:

• 19% — para residentes de países de la UE, así como Islandia, Noruega y Liechtenstein;
• 24% — para todos los demás, incluidos, por ejemplo, los ciudadanos del Reino Unido tras el Brexit y residentes de países fuera del EEE.

En la práctica para un apartamento medio suele ser unas decenas o un centenar de euros al año, una cantidad asequible. El problema no es la cantidad, sino que muchos simplemente no saben del impuesto y no lo pagan durante años.

Impuesto 2. IRNR por alquiler — si finalmente alquila

Si el apartamento no está vacío sino que se alquila (ya sea a largo plazo o por días a través de plataformas) — usted paga el mismo IRNR, pero sobre los ingresos reales del alquiler, no sobre los ficticios.

Aquí de nuevo es importante la misma división:

• Residentes de la UE/EEE pagan el 19% y, lo que es importante, pueden deducir gastos relacionados con la propiedad: intereses hipotecarios, reparaciones, seguro, IBI, amortización, comisiones de la empresa gestora. Es decir, el impuesto se calcula sobre el beneficio neto.
• No residentes fuera de la UE pagan el 24% y casi no pueden deducir gastos — el impuesto se calcula sobre los ingresos brutos. Esta es una diferencia significativa que deben recordar los ciudadanos de países fuera del EEE.

La declaración de ingresos por alquiler se presenta trimestralmente, no una vez al año — este es un error común.

Impuesto 3. IBI — impuesto municipal local

Impuesto sobre Bienes Inmuebles — es el impuesto a la propiedad que pagan todos los propietarios, residentes o no. Va al municipio local y se calcula a partir del valor catastral; la tasa depende de la ciudad concreta y suele ser una fracción de porcentaje anual.

IBI suele cobrarse una vez al año. Es conveniente vincularlo a un pago automático desde la cuenta, porque el IBI "olvidado" es lo que más suele convertirse en deuda que luego aparece — incluso, como escribimos antes, en la reventa, ya que las deudas de IBI están "adjuntas" al propio inmueble.

Impuesto 4. No olvidemos la basura y el "imputado" juntos

Además del IBI, el municipio suele cobrar una tasa separada por la recogida de basura (basura) — pequeña, pero también obligatoria. No es un impuesto sobre la renta, pero forma parte del "paquete" de pagos regulares que tiene cualquier propietario, independientemente de si vive en el apartamento o no.

Qué pasa si simplemente no paga

Y aquí está la parte más importante, por la que vale la pena leer hasta el final. Muchos piensan: "Soy no residente, vivo en otro país, ¿cómo me encontrarán?" Lo encontrarán — y por eso esta apuesta es mala:

Recargos y multas. Por la presentación tardía de la declaración se cobran intereses y recargos. Cuanto más tiempo dure el retraso, más se acumula.

La deuda está vinculada a la propiedad. Los impuestos municipales impagados como el IBI "pesan" sobre la propiedad misma. Cuando decida vender el apartamento, esta deuda saldrá a la luz y tendrá que pagarse con el importe de la venta — a veces junto con las multas acumuladas.

Problemas al vender. Al vender una propiedad siendo no residente, por ley el comprador retiene el 3% del precio y lo transfiere directamente a la agencia tributaria — como un adelanto de posibles obligaciones no cerradas del vendedor no residente. Si tiene deudas acumuladas por IRNR, tendrá que resolverlas en ese momento, con prisas y en su contra.

España intercambia activamente datos fiscales. Entre países de la UE y muchos otros estados hay un intercambio automático de información financiera. La ilusión de "no me ven aquí" hace tiempo que no corresponde a la realidad.

Cómo pagar tranquilo y no tener que pensar en ello

Buena noticia: toda esta estructura asusta solo de palabra. En la práctica todo se resuelve una vez y funciona durante años.

La mayoría de los propietarios no residentes simplemente contratan a un representante fiscal (fiscal representative) — puede ser un abogado local o una empresa especializada (gestoría). El representante presenta su declaración IRNR una vez al año, controla los plazos de IBI, recuerda los pagos y se asegura de que no tenga problemas. Este servicio suele costar una cantidad modesta al año — incomparable con posibles multas y nervios.

Reglas clave para recordar:

• Incluso si el apartamento está vacío y no genera ingresos, hay que pagar el IRNR anual.
• La tasa depende de si es residente de la UE/EEE o no: 19% frente a 24%.
• Los ingresos por alquiler se declaran trimestralmente, el "ingreso imputado" por vivienda propia — una vez al año.
• IBI y basura los pagan todos los propietarios; es conveniente configurarlos con domiciliación bancaria.
• Es más fácil contratar un representante fiscal una vez que recordar los plazos cada año.

En resumen

Tener un apartamento junto al mar en España es un placer, no un dolor de cabeza, si se entienden las reglas desde el principio. Los impuestos para no residentes son bajos pero obligatorios, y el principal error aquí no es su importe, sino el desconocimiento sincero de que existen.

En Alicante Real Estate ayudamos a nuestros compradores no solo a encontrar y formalizar la propiedad, sino también a organizar todo el aspecto fiscal: le recomendaremos un representante fiscal fiable y le ayudaremos a entender qué y cuándo debe pagar. Escríbanos — y la propiedad de una casa en la Costa Blanca será lo que debe ser: una alegría.