«Compro un apartamento junto al mar — y que se alquile solo». Así es como piensan la mayoría de los extranjeros que vienen a la Costa Blanca con un presupuesto para una segunda propiedad. La lógica es sólida: sol 320 días al año, aeropuerto cerca, turistas todo el año. Compré — alquilé — rentabilicé.
En 2026, esta lógica sigue funcionando. Pero las reglas del juego han cambiado más en el último año y medio que en los diez anteriores. El Tribunal Supremo anuló el registro federal, los vecinos del edificio obtuvieron derecho de veto y la mitad de los municipios turísticos congelaron la emisión de nuevas licencias. Analicemos en orden qué significa esto para usted como futuro inversor — sin nubes jurídicas, con cifras concretas y nombres de leyes que debe conocer antes de comprar, no después.
El error principal del principiante es pensar que la «licencia de alquiler turístico» se concede en una sola ventanilla. En realidad, el permiso pasa por tres filtros independientes y fallar en cualquiera de ellos cierra el tema por completo.
El primer nivel es la comunidad autónoma (Valencia), donde rige la ley turística regional. El segundo — el municipio, que puede imponer una moratoria o exigir un certificado urbanístico. El tercero — la comunidad de propietarios de su edificio, que desde 2025 tiene derecho a decir simplemente «no». Hay que pasar los tres. Y lo más engañoso es que no están relacionados: el municipio puede dar el visto bueno, pero los vecinos votar en contra y no habrá licencia.
Por eso no se puede elegir un apartamento «para turistas» solo por las fotos y la vista al mar. Primero se verifica la viabilidad jurídica de la dirección concreta, y solo después el balcón y la reforma.
Desde agosto de 2024, en la Comunidad Valenciana está vigente un nuevo decreto sobre viviendas turísticas. Según el Decreto Ley 9/2024, todos los apartamentos turísticos deben renovar el registro cada cinco años y presentar un certificado de compatibilidad urbanística emitido por el ayuntamiento. Este es un punto clave. Antes la licencia era indefinida — se gestionaba una vez y se olvidaba. Ahora es un permiso renovable con revisión obligatoria cada cinco años. Y el documento central aquí es el certificado de compatibilidad urbanística: un certificado del ayuntamiento que indica que el uso turístico está permitido en principio en su edificio y zona.
En zonas residenciales protegidas o edificios con estatutos restrictivos, este certificado puede ser rechazado. Es decir, incluso sin moratoria formal, el ayuntamiento puede denegarlo simplemente porque el edificio está en una zona donde no se permite actividad turística.
Aquí la Costa Blanca se ha convertido en un mosaico, y esto debe entenderse antes de elegir ciudad.
En la ciudad de Alicante la situación es estricta. En diciembre de 2025, el ayuntamiento aprobó una modificación puntual del plan general, extendió la moratoria en la emisión de nuevas licencias por un segundo año, estableció un máximo de 0,187 plazas turísticas por habitante y prohibió nuevas plazas en zonas sobresaturadas (con excepciones para hoteles de 3 a 5 estrellas). Además, se limitó la actividad en la planta baja de las calles comerciales y se introdujo la obligación de una entrada independiente en edificios residenciales.
Y esto no solo afecta a la capital de la provincia. En la provincia, municipios como El Campello, Calpe, Denia, Altea y Jávea mantienen o han extendido las moratorias. Antes de comprar con vistas al alquiler turístico, es necesario verificar la situación regulatoria concreta en el municipio y la zona donde se encuentra la propiedad.
Conclusión práctica: dos apartamentos con el mismo precio en ciudades vecinas pueden tener un potencial de inversión diametralmente opuesto. En uno no se concederá la licencia en absoluto, en otro sin problema. La diferencia en rentabilidad aquí se mide no en porcentajes, sino en el hecho mismo de «permitido/no permitido».
Este es quizás el cambio más subestimado. El 3 de abril de 2025 entró en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducida por la Ley Orgánica 1/2025.
La esencia es sencilla y radical. Según la nueva redacción, el alquiler turístico está prohibido por defecto, excepto en casos de permiso directo de la comunidad de propietarios, aprobado por mayoría de tres quintos. Además, es importante el detalle del doble quórum: la decisión se toma conforme al artículo 17.12 LPH — tres quintos del total de propietarios que simultáneamente representan tres quintos de las participaciones. Si tiene 60 % de propietarios «a favor», pero poseen menos del 60 % de las participaciones, la decisión no es válida.
Además, la comunidad puede, con la misma mayoría cualificada, no solo permitir sino también limitar o prohibir completamente la actividad turística, así como establecer un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes para los apartamentos alquilados a turistas.
Buenas noticias para quienes compran un negocio ya en marcha. Los apartamentos que ya funcionaban legalmente antes del 3 de abril de 2025 pueden continuar la actividad — el principio de no retroactividad protege a quienes se registraron antes. Por eso, al comprar un inmueble con licencia activa, la fecha de registro inicial se convierte en un activo valioso: es «más antigua» que las nuevas prohibiciones.
¿Qué significa esto en la práctica? Si compra un apartamento en un edificio sin licencia válida, tendrá que asistir a la junta general de vecinos y reunir un 60 % + 60 %. En un edificio turístico donde la mitad de los propietarios son pensionistas locales cansados de maletas en la escalera, las probabilidades pueden ser bajas. Pero comprar una propiedad con licencia ya expedida y activa elimina este riesgo.
En la primavera de 2026 ocurrió un evento que generó mucha confusión. El Tribunal Supremo, con su decisión nº 620/2026, anuló el registro nacional unificado de alquileres a corto plazo por falta de competencia estatal, pero mantuvo la ventanilla única digital. Se trata del registro introducido por el Real Decreto 1312/2024 y vigente desde el 1 de julio de 2025.
La lógica del tribunal: el alquiler turístico y la regulación del turismo son en gran medida competencia de las comunidades autónomas, por lo que el Estado no tenía derecho a crear un registro nacional que se superpusiera a los regionales ya existentes.
Es importante entender bien las consecuencias. Desde la publicación de la decisión en el BOE el 8 de junio de 2026, dejar de ser obligatorio obtener un número de registro estatal para ofrecer alojamiento a corto plazo en plataformas online. Pero — y esto es crítico — la cancelación no afecta a las licencias y registros turísticos autonómicos, ni a las obligaciones de identificación y transmisión de datos sobre los huéspedes, como el libro de viajeros y SES Hospedajes.
En pocas palabras: se eliminó una capa burocrática federal, pero la licencia regional de Valencia, los requisitos municipales y la obligación de transmitir datos a la policía siguen vigentes. Para el comprador, esto es más una simplificación en papel que una verdadera relajación.
Sí — pero con conciencia, no «al azar». La demanda no ha desaparecido: Costa Blanca sigue siendo uno de los mercados turísticos más fuertes de España con una demanda internacional que crece año tras año. La rentabilidad es real, pero está concentrada: las semanas de julio y agosto ofrecen máxima ocupación y las tarifas nocturnas más altas, mientras que Semana Santa, junio y septiembre son temporada media. Calcular la rentabilidad con las tarifas de agosto multiplicadas por doce es un error clásico de principiantes.
Tres reglas que le ahorrarán decenas de miles de euros:
Primero — verifique la viabilidad legal de la dirección antes de la señal, no después. La moratoria municipal y los estatutos de la comunidad de propietarios son más importantes que la reforma y la vista al mar.
Segundo — un inmueble con licencia activa cuesta más por una razón. La fecha de registro inicial está protegida de las nuevas prohibiciones, y esta «cláusula de abuelo» es un valor real, no un sobreprecio de marketing.
Tercero — si la licencia turística no está disponible, hay una alternativa legal. En zonas con moratoria, el alquiler temporal según el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que no requiere licencia turística, sigue siendo una opción legal. La rentabilidad es menor, pero el riesgo también.
El mercado de alquiler turístico en Costa Blanca en 2026 ya no es «comprar y olvidar», sino una inversión que requiere una verificación previa. Pero quienes pasan conscientemente los tres filtros enfrentan menos competencia: se limpia el segmento ilegal, y la demanda sigue ahí. Y esto, paradójicamente, es una buena noticia para el comprador cuidadoso.
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