La location touristique à Torrevieja reste l’un des moyens populaires de générer des revenus immobiliers sur la Costa Blanca. La ville attire les touristes par ses plages, son climat doux, son environnement international et un large choix de logements proches de la mer.
Cependant, en 2026, il ne suffit plus d’acheter un appartement et de le mettre en ligne sur une plateforme de réservation. Le propriétaire doit tenir compte des exigences de la Communauté valencienne, des règles de la résidence spécifique et des restrictions municipales.
Dans la Communauté valencienne, un logement touristique est un bien entièrement équipé, loué à un seul locataire pour une durée ne dépassant pas 10 jours consécutifs.
Il est interdit de louer des chambres individuelles aux touristes : le bien doit être loué dans son intégralité. Une location au même locataire pour 11 jours ou plus ne relève plus de la catégorie vivienda de uso turístico selon la réglementation régionale.
Par ailleurs, l’utilisation de Booking, Airbnb et d’autres canaux touristiques est en soi un indicateur que le logement est destiné à un usage touristique.
Le premier document important est un rapport municipal positif sur la compatibilité urbanistique, informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico.
Pour l’obtenir à Torrevieja, il peut être nécessaire de fournir :
la preuve de paiement de la taxe municipale ;
une photo de la façade de l’immeuble ;
un plan de situation du bien ;
un document de propriété ;
une déclaration de seconde occupation établie au nom du propriétaire.
Après réception d’un avis favorable, une declaración responsable est déposée et le bien est inscrit au Registre du tourisme de la Communauté valencienne.
Le propriétaire doit également confirmer son droit de disposer du bien, disposer d’un document valide de première ou seconde occupation et respecter les exigences techniques pour le logement touristique.
Dans le langage courant, l’enregistrement est souvent appelé licence touristique. Formellement, il s’agit de l’inscription du bien au Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana après dépôt de la déclaration responsable.
L’enregistrement est valable cinq ans. À l’issue de cette période, il faut le renouveler en confirmant que le bien respecte toujours les exigences actuelles. En cas de changement de propriétaire, l’ancien enregistrement ne se transmet pas automatiquement à l’acheteur : le nouveau propriétaire doit déposer une nouvelle déclaration et obtenir un rapport municipal favorable.
Dans les annonces, il convient d’indiquer le numéro d’enregistrement régional au format VT-000000-X et l’emplacement exact du bien. L’absence du numéro ou des informations incorrectes peut entraîner un contrôle de l’annonce.
Pour démarrer une nouvelle activité après le 3 avril 2025, l’approbation préalable directe de la communauté de propriétaires est requise.
La décision d’approuver, de limiter ou d’interdire la location touristique est prise à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires qui représentent à la fois les trois cinquièmes des parts de l’immeuble.
La communauté peut également augmenter la part aux charges communes pour le bien touristique à la même majorité, mais pas de plus de 20 %. Ces décisions n’ont pas d’effet rétroactif.
Avant d’acheter un appartement d’investissement, il convient donc de demander à l’administrateur de la communauté les statuts, les procès-verbaux des réunions et la confirmation que la location touristique est autorisée dans l’immeuble.
En 2025, l’Espagne a mis en œuvre le Real Decreto 1312/2024, qui prévoyait l’obtention d’un numéro d’enregistrement national unique pour publier des locations de courte durée sur les plateformes en ligne.
Cependant, en mai et juin 2026, la Cour suprême d’Espagne a annulé les dispositions établissant la procédure d’enregistrement via le Registre foncier ou le Registre des biens meubles et liant l’obtention du numéro national à la possibilité de publier l’annonce.
Cela ne supprime pas les exigences régionales de la Communauté valencienne. Le propriétaire a toujours besoin d’un rapport municipal favorable, d’une déclaration responsable et d’un enregistrement VT valide.
En raison des décisions judiciaires récentes, lors du lancement d’un bien, il est nécessaire de vérifier la procédure en vigueur à la date de dépôt des documents et de ne pas utiliser les instructions publiées en 2025.
Le revenu dépend du quartier, de la distance à la plage, de l’état de l’appartement, du nombre de couchages, de la présence d’une piscine, d’un parking, de la climatisation et de la terrasse.
Considérons un exemple hypothétique. Un appartement de deux chambres est loué 180 nuits par an à un prix moyen réel de 85 € par nuit :
180 × 85 € = 15 300 € de revenus bruts par an.
Si les dépenses pour l’entretien, les services publics, l’assurance, la maintenance, le remplacement du linge, les commissions des plateformes et la gestion s’élèvent à environ 4 500 €, il reste :
15 300 € − 4 500 € = 10 800 € avant impôts et frais hypothécaires.
Ceci n’est pas une prévision pour un appartement spécifique, mais un exemple de calcul. Un bien peut générer un revenu élevé en été et être inoccupé en hiver, un autre peut maintenir une occupation grâce au chauffage, à un espace de travail, au parking et en ciblant les Européens hivernants.
Les calculs publicitaires montrent souvent uniquement le chiffre d’affaires brut. Le revenu réel du propriétaire est réduit par :
factures de services publics et internet ;
charges de la communauté de propriétaires ;
IBI et taxe de collecte des déchets ;
assurance ;
nettoyage et blanchisserie ;
commissions des plateformes de réservation ;
entretien de la climatisation et des équipements ;
réparations et remplacement du mobilier ;
services de la société de gestion ;
imposition des revenus.
Pour calculer la rentabilité, il faut utiliser non seulement le prix de l’appartement, mais aussi toutes les dépenses liées à l’achat, aux taxes, à la rénovation, au mobilier et au lancement du bien.
La rentabilité nette se calcule comme le rapport du revenu annuel après charges d’exploitation au montant total de l’investissement.
Les biens les plus liquides sont généralement des appartements adaptés non seulement aux touristes, mais aussi aux acheteurs pour résidence principale.
À Torrevieja, sont particulièrement importants :
la proximité à pied de la plage et des infrastructures ;
un accès et un parking pratiques ;
la climatisation ;
un balcon ou une terrasse ;
un ascenseur ;
un bon état de l’immeuble ;
l’absence d’interdiction de la location touristique ;
un plan clair sans modifications illégales.
Une piscine peut augmenter l’attrait du bien en été, mais augmente aussi les charges de la communauté. La vue sur mer permet de fixer un prix plus élevé, mais le coût d’achat d’un tel bien est également beaucoup plus élevé.
L’enregistrement peut être menacé si le propriétaire ne respecte plus les conditions déclarées, ne met pas à jour les données ou publie une publicité mensongère.
Une attention particulière doit être portée aux modifications suivantes :
changement de propriétaire ou d’exploitant ;
modification de la capacité ;
modification de la période d’activité ;
absence de document d’occupation valide ;
modifications illégales ;
non-conformité aux exigences techniques ;
publication d’annonce sans numéro VT ;
location de chambres au lieu de l’appartement entier ;
mise à disposition du bien pour une durée non conforme au régime juridique choisi.
Le propriétaire est également responsable du respect par les invités des règles de la maison. Des plaintes régulières pour bruit, désordre ou mauvaise utilisation des parties communes peuvent entraîner des conflits avec la communauté des propriétaires.
L’erreur principale de l’acheteur est d’acquérir d’abord le bien puis de découvrir s’il peut être loué légalement aux touristes.
Avant de faire une réservation, il faut vérifier :
Si l’usage touristique est autorisé par l’urbanisme.
Si un informe de compatibilidad urbanística positif existe.
Si la communauté des propriétaires autorise l’activité.
Si le bien possède un enregistrement régional en vigueur.
Si un nouvel enregistrement sera nécessaire après le changement de propriétaire.
Si la disposition réelle correspond aux données du registre et du cadastre.
Quels sont les frais annuels et la saisonnalité de la demande.
Si un scénario alternatif de location à long terme ou saisonnière existe.
La présence d’un numéro d’enregistrement chez le vendeur ne garantit pas que l’acheteur pourra poursuivre l’activité dans les mêmes conditions. Après changement de propriétaire, les exigences actuelles s’appliquent et les documents doivent être refaits.
La location touristique peut générer des revenus, mais en 2026, elle devient une activité commerciale entièrement gérée. Le résultat dépend non seulement de l’emplacement de l’appartement, mais aussi de la légalité de l’activité, de la qualité de la gestion, des avis, de la stratégie saisonnière et du contrôle des dépenses.
Pour les investisseurs, les biens qui conservent leur liquidité dans différents scénarios sont particulièrement précieux : adaptés à la location touristique, à la résidence hivernale, à la location moyenne durée et à la revente ultérieure.
Avant d’acheter, il est important d’évaluer non pas le chiffre d’affaires estimé de l’annonce, mais le revenu net après dépenses et la possibilité juridique de poursuivre l’activité.
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