Acheter un appartement ou une villa sur la Costa Blanca est un rêve pour lequel les gens économisent pendant des années. Mais c’est justement dans l’excitation joyeuse que des milliers d’euros sont souvent perdus. Le marché espagnol est accueillant pour les étrangers, mais il fonctionne selon ses propres règles, et ce qui semble évident dans votre pays peut ici se transformer en mauvaise surprise.

Au fil des années de travail sur la côte, nous avons vu des dizaines d’histoires où l’acheteur a perdu de l’argent non pas à cause d’escrocs, mais simplement parce qu’il ignorait quelque chose. Nous avons rassemblé les sept erreurs les plus fréquentes et coûteuses — et expliquons comment éviter chacune d’elles.

1. Acheter sans vérifier les dettes sur le bien

La principale particularité du droit espagnol qui choque les étrangers : les dettes sont "attachées" au bien immobilier et non à l’ancien propriétaire. Si le propriétaire précédent n’a pas payé la taxe IBI, les charges de la communauté de propriétaires (comunidad) ou les factures d’eau et d’enlèvement des déchets, ces dettes vous seront transférées après la transaction.

Imaginez : vous avez acheté un appartement charmant à Torrevieja, et un mois plus tard vous recevez une demande de paiement des charges de communauté impayées pour deux ans — plusieurs milliers d’euros dont personne ne vous a averti.

Comment éviter : avant la transaction, demandez une nota simple au registre de la propriété, un certificat d’absence de dettes envers la comunidad (certificado de deudas) et la confirmation du paiement de l’IBI des dernières années. Un bon avocat ou une agence le fait automatiquement. Si le vendeur "traîne" avec ces documents, c’est un signal d’alarme.

2. Sous-estimer les frais supplémentaires de la transaction

Classique : l’acheteur calcule son budget exactement sur le prix annoncé du bien. Puis il s’avère qu’il faut ajouter un 10–13 % pour les taxes et frais annexes.

Lors de l’achat d’un logement ancien dans la Communauté valencienne, la dépense principale est la taxe ITP. Bonne nouvelle : à partir du 1er juin 2026, son taux sera réduit à 9 %, ce qui représente déjà une économie notable pour les acheteurs. Mais en plus, il y a :

• le notaire,
• l’enregistrement au registre de la propriété,
• les honoraires d’avocat,
• les commissions bancaires pour les transferts d’argent,
• en cas d’hypothèque, l’évaluation du bien et les coûts associés.

Comment éviter : prévoyez un budget d’au moins 12 % au-dessus du prix du bien pour l’ancien. Pour le neuf, le calcul est différent (TVA/IVA 10 % plus taxe de timbre AJD), et le montant final aussi. Demandez à l’agence d’établir un devis complet avant que vous ne tombiez amoureux d’un appartement en particulier.

3. Absence de NIE au moment de la transaction

Le NIE (numéro d’identification des étrangers) est votre "clé" pour tout en Espagne : sans lui, vous ne pouvez ni ouvrir de compte, ni enregistrer un bien, ni souscrire aux services publics. Beaucoup d’acheteurs l’apprennent au dernier moment, quand la transaction est déjà fixée mais que le numéro n’est pas encore là.

Obtenir le NIE peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines — en haute saison, les files d’attente dans les consulats et commissariats d’Alicante s’allongent.

Comment éviter : faites votre NIE dès le début, dès la phase de recherche du bien. Cela peut se faire par procuration, sans venir en personne. Ainsi, à la signature chez le notaire, tout sera prêt, et la transaction ne sera pas annulée à cause d’un papier.

4. Pertes liées au change lors du transfert d’argent

Si vous achetez en euros mais que vous conservez votre argent dans une autre devise, vous risquez de perdre deux fois sur le taux de change : à un mauvais moment pour la conversion et sur des commissions bancaires cachées. Sur une transaction de 200 000 euros, une différence de quelques pourcents représente des milliers d’euros qui s’évaporent.

Les banques classiques offrent souvent un taux défavorable et prélèvent des commissions dont elles ne parlent pas ouvertement.

Comment éviter : comparez le taux de la banque avec celui des services spécialisés de change qui gèrent les transferts internationaux importants et offrent des conditions plus avantageuses. Planifiez la conversion à l’avance, et non le jour où il faut verser urgemment un acompte.

5. Versement d’un acompte sans protection juridique

En Espagne, lors de la réservation d’un bien, on verse généralement un acompte. Mais la forme de cet acompte varie, et elle détermine ce qu’il advient de votre argent si la transaction échoue.

Les étrangers transfèrent souvent la "réservation" directement au vendeur ou à un particulier sans contrat clair — puis ne peuvent pas récupérer leur argent si quelque chose tourne mal. Ou signent un contrato de arras sans comprendre ses conditions : dans certains cas, si vous vous rétractez, l’acompte est totalement perdu.

Comment éviter : ne versez jamais d’acompte sans contrat écrit vérifié par votre avocat. Assurez-vous de comprendre le type d’accord (arras penitenciales, confirmatorias, etc.) et les conséquences du refus pour chaque partie. L’argent doit aller sur un compte protégé, pas "dans la poche" du vendeur.

6. Faire confiance à un intermédiaire non vérifié

Le marché de la Costa Blanca est vaste et il y a à la fois des professionnels et des personnes qui se présentent comme des "agents". En Espagne, il existe un registre officiel des agents (par exemple RAICV dans la Communauté valencienne), mais tout le monde ne fait pas partie de ce registre.

Le problème d’un intermédiaire non vérifié n’est pas seulement la commission. Il peut cacher des défauts du bien, ne pas vérifier les dettes, "oublier" des documents importants — et toute la responsabilité retombe finalement sur vous.

Comment éviter : travaillez avec une agence qui a une inscription officielle, un bureau physique, des avis et un historique de transactions. Demandez s’ils sont membres d’associations professionnelles. Un vrai professionnel s’intéresse à votre sécurité autant qu’à la transaction, car il vit des clients fidèles et des recommandations.

7. Ne pas faire vérifier techniquement le bien

Les belles photos et les rénovations récentes cachent facilement ce qui peut coûter cher : humidité et moisissures (problème fréquent sur la côte), problèmes électriques, extensions illégales, non-concordance entre la surface réelle et les documents.

Cela concerne particulièrement les biens anciens et les bungalows : ce qui semble cosy en été peut "détériorer" en hiver à cause de l’humidité. Et une extension illégale (histoire très courante sur la Costa Blanca) peut poser problème lors de la revente et même entraîner des amendes.

Comment éviter : avant l’achat, faites réaliser une inspection technique et vérifiez les documents (assurez-vous que toutes les surfaces et extensions sont légalisées). Assurez-vous que le bien dispose d’une cédula de habitabilidad valide — certificat d’habitabilité. C’est peu coûteux comparé au prix d’une erreur.

Conclusion : la tranquillité s’achète à l’avance

En regardant ces sept points, une tendance se dégage : presque toutes les pertes d’argent sont dues à la précipitation et à l’ignorance des règles locales, pas à une mauvaise intention. La transaction espagnole est transparente et sûre — si elle est menée par quelqu’un qui sait où regarder.

La vérification des dettes, un budget complet, un NIE préparé à l’avance, un contrat d’acompte correct et une expertise technique du bien ne sont pas de la bureaucratie, mais une assurance pour votre rêve d’une maison au bord de la mer.

Chez Alicante Real Estate, nous accompagnons les transactions sur la Costa Blanca depuis 2010 et prenons en charge ces vérifications pour que vous puissiez penser à la vue depuis votre terrasse, et non à une dette étrangère qui pourrait surgir. Si vous envisagez un achat en 2026, écrivez-nous et nous vous ferons un devis et une liste de contrôle gratuits pour le bien en question.