Beaucoup d'étrangers achètent un logement sur la Costa Blanca pour les vacances : ils viennent quelques mois par an, et le reste du temps, l'appartement reste fermé. Et presque tous sont sincèrement convaincus que puisque la propriété n'est pas louée et ne génère pas de revenus, il n'y a rien à payer à l'État. Sauf peut-être les charges.

C'est la plus coûteuse des idées fausses des propriétaires non résidents espagnols. L'Espagne pense autrement : même un appartement vide, dans lequel vous vivez vous-même deux mois par an, du point de vue fiscal vous rapporte un « revenu » — et vous devez payer dessus. Expliquons simplement qui paie quoi, combien, et ce que peut entraîner le silence.

Qui est un « non-résident » aux yeux de l'administration fiscale espagnole

Commençons par la définition principale, car tout dépend d'elle. Vous êtes considéré comme résident fiscal en Espagne si au moins une des conditions suivantes est remplie : vous passez plus de 183 jours par an dans le pays, ou ici se trouve le centre de vos intérêts économiques, ou votre famille vit en permanence en Espagne.

Si rien de tout cela ne vous concerne — vous êtes non-résident. Vous possédez un bien immobilier, mais votre domicile fiscal est dans un autre pays. Ce sont précisément les non-résidents qui se retrouvent souvent en difficulté parce qu'ils vivent avec le sentiment « je suis juste en vacances ici ».

Impôt 1. IRNR — pour le simple fait d'avoir un appartement

C'est l'impôt clé et le plus inattendu pour les étrangers — Impuesto sobre la Renta de No Residentes, l'impôt sur le revenu pour les non-résidents.

La logique de l'État espagnol est la suivante : si vous avez un logement que vous utilisez vous-même (non loué), cela signifie que vous recevez un « revenu fictif » — l'avantage de vivre dans votre propre logement plutôt que de louer. Et ce revenu virtuel est imposé, même si en fait vous n'avez gagné aucun euro.

Comment il est calculé : on prend la valeur cadastrale du bien (valor catastral, indiquée sur le reçu IBI), on en prend 1,1 % ou 2 % selon la date de la dernière révision cadastrale. La somme obtenue est le « revenu fictif » annuel. Et c'est sur cette somme que s'applique l'impôt au taux :

• 19 % — pour les résidents des pays de l'UE, ainsi que d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein ;
• 24 % — pour tous les autres, y compris, par exemple, les citoyens britanniques après le Brexit et les résidents de pays hors EEE.

En pratique, pour un appartement moyen, cela revient souvent à quelques dizaines ou une centaine d'euros par an — une somme raisonnable. Le problème n'est pas le montant, mais le fait que beaucoup ignorent simplement l'existence de cet impôt et ne le paient pas pendant des années.

Impôt 2. IRNR sur la location — si vous louez finalement

Si l'appartement n'est pas vide mais loué (à long terme ou à court terme via des plateformes) — vous payez le même IRNR, mais sur les revenus réels de la location, et non sur un revenu fictif.

Ici, la même distinction est importante :

• Les résidents de l'UE/EEE paient 19 % et, ce qui est important, peuvent déduire les dépenses liées au bien : intérêts hypothécaires, réparations, assurance, IBI, amortissements, commissions de gestion. L'impôt est donc prélevé sur le bénéfice net.
• Les non-résidents hors UE paient 24 % et peuvent presque pas déduire les dépenses — l'impôt est calculé sur le revenu brut. C'est une différence importante à garder en tête pour les citoyens de pays hors EEE.

La déclaration des revenus locatifs se fait trimestriellement, pas une fois par an — c'est une erreur typique.

Impôt 3. IBI — taxe municipale locale

Impuesto sobre Bienes Inmuebles — c'est l'équivalent de la taxe foncière, que paient tous les propriétaires, résidents ou non. Elle est versée à la municipalité locale et calculée à partir de la valeur cadastrale ; le taux dépend de la ville et représente généralement une fraction de pour cent par an.

L'IBI est généralement prélevé une fois par an. Il est pratique de le mettre en prélèvement automatique sur le compte, car c'est souvent « l'IBI oublié » qui se transforme en dette qui réapparaît — notamment, comme nous l'avons déjà écrit, lors de la revente, car les dettes IBI sont « attachées » au bien lui-même.

Impôt 4. N'oublions pas les ordures et le « fictif » ensemble

En plus de l'IBI, la municipalité prélève généralement une taxe distincte pour la collecte des ordures (basura) — petite, mais obligatoire. Ce n'est pas une taxe sur le revenu, mais elle fait partie du « paquet » de paiements réguliers que tout propriétaire doit effectuer, qu'il habite ou non dans l'appartement.

Que se passe-t-il si vous ne payez pas

Voici la partie la plus importante, la raison pour laquelle il vaut la peine de lire jusqu'au bout. Beaucoup pensent : « Je suis non-résident, je vis dans un autre pays, comment vont-ils me trouver ? » Ils vous trouveront — et voici pourquoi c'est une mauvaise stratégie :

Pénalités et amendes. Des intérêts et des majorations sont appliqués en cas de déclaration tardive. Plus le retard dure, plus cela augmente.

La dette est liée au bien. Les taxes municipales impayées comme l'IBI « pèsent » sur le bien lui-même. Lorsque vous déciderez de vendre l'appartement, cette dette apparaîtra et devra être réglée avec le montant de la vente — parfois avec les pénalités accumulées.

Problèmes lors de la vente. Lors de la vente d'un bien par un non-résident, l'acheteur retient légalement 3 % du prix et le verse directement au fisc — en avance sur d'éventuelles obligations impayées du vendeur non-résident. Si vous avez des dettes IRNR accumulées, vous devrez les régler à ce moment-là, en urgence et à votre détriment.

Espagne échange activement des données fiscales. Un échange automatique d'informations financières fonctionne entre les pays de l'UE et de nombreux autres États. L'illusion « on ne me voit pas ici » ne correspond plus à la réalité depuis longtemps.

Comment payer sereinement et ne pas avoir à y penser

Bonne nouvelle : tout ce système fait peur uniquement en théorie. En pratique, tout se règle une fois pour toutes et fonctionne pendant des années.

La plupart des propriétaires non-résidents embauchent simplement un représentant fiscal (fiscal representative) — cela peut être un avocat local ou une société spécialisée (gestoría). Le représentant dépose votre déclaration IRNR une fois par an, veille aux délais de l'IBI, vous rappelle les paiements et s'assure qu'il n'y a pas de problèmes. Ce service coûte généralement peu d'argent par an — incomparable aux amendes potentielles et au stress.

Règles clés à retenir :

• Même si l'appartement est vide et ne génère pas de revenus, l'IRNR annuel doit être payé.
• Le taux dépend de si vous êtes résident de l'UE/EEE ou non : 19 % contre 24 %.
• Les revenus locatifs se déclarent trimestriellement, le « revenu fictif » du logement personnel une fois par an.
• L'IBI et la basura sont payés par tous les propriétaires ; il est pratique de les mettre en prélèvement automatique.
• Il est plus simple d'engager un représentant fiscal une fois que de garder les délais en tête chaque année.

En bref

Posséder un appartement au bord de la mer en Espagne est un plaisir, pas un casse-tête, si l'on comprend les règles dès le départ. Les impôts des non-résidents sont faibles mais obligatoires, et la principale erreur ici n'est pas leur montant, mais l'ignorance sincère de leur existence.

Chez Alicante Real Estate, nous aidons nos acheteurs non seulement à trouver et à enregistrer un bien, mais aussi à organiser tout l'aspect fiscal : nous vous recommanderons un représentant fiscal fiable et vous aiderons à comprendre ce que vous devez payer et quand. Écrivez-nous — et la possession d'une maison sur la Costa Blanca restera ce qu'elle doit être : une joie.