Zwembad Zeezicht Lift Parking

WAT DE GELDEN GATEN KENNEN DAT JE NIET ...

20 apr 2016
WAT DE GELDEN GATEN KENNEN DAT JE NIET ...

Geplaatst op 20 april 2016 in Analyse

Een hoop miljardaires zetten hun geld in Spaanse eigendom. Waarom? In 2013 heeft de rijkste man van de wereld € 113,5 miljoen geïnvesteerd in Spaans onroerend goed via FCC, een eigendomsbedrijf in Barcelona. In 2014 kwam George Soros bij hem en in 2016 maakte Carlos Slim (de 4e rijkste man van de wereld) zijn eigen grote inzet op een spaans eigendomsherstel.

Geen van hen noemde huisprijzen of bouwstatistieken onder hun belangrijkste redenen om te investeren. Ze spraken over de bredere economie - iets dat vaak in de persprivatie wordt genegeerd.

Billionaires kijken verder dan eigendomsgegevens

Traditionele statistieken zoals huisprijzen en verkoopvolumes vertellen ons waar we zijn, maar ze hebben geen context om Bill Gates-voorspellingen te maken. Om in de toekomst te wedden, moeten professionals in onroerend goed (en eigendomsportalen!) De creatie meer naar de markt kijken.

Bijvoorbeeld, toeristische gegevens zijn niet een groot deel van de rubrieken van onroerend goed, maar betekent dat dat we het negeren?

We hebben nagegaan of de toeristische gegevens waarde hebben als zijwaartse indicator:

Spaans toerisme tegen huisverkoop

Bronnen: Frontur / INE.es / Fomento.gob.es

Het is een potentieel spannend signaal.

Frontur rapporteerde in januari / februari 2016 een stijging van 11,4% in de toeristische aankomsten van Spanje, de belangrijkste bronnen van vastgoedbeleggingen in Groot-Brittannië, Duitsland, Frankrijk, Italië, Ierland, België en de Scandinavische landen.

Drie andere (simpele!) Marktsignalen

Het kijken naar de markt als een miljardair heeft geen diepgaand inzicht in de economie nodig als we enkele eenvoudige vragen houden:

Zijn buitenlanders naar Spanje? (zie hierboven)

Kunnen ze zich veroorloven om te kopen?

Is Spaanse woning een goede investering?

Hier zijn enkele andere nummers die gemakkelijk te bewaken en zeer inzichtelijk zijn:

1. BBP-groei

Bruto Binnenlands Product biedt een snelle manier om te weten of Spanje's internationale beleggers in de bui zijn om te spenderen.

Hoge groei betekent over het algemeen een basis van gelukkige kopers en we kunnen snel de nationale economieën krijgen via de BBP-groeitabellen. Voor de context groeien Spanje en Duitsland langzaam maar gestaag op respectievelijk 1,4% en 1,6%. Het Verenigd Koninkrijk heeft de eurozone vooruit getrokken met 2,9% groei, waardoor een recente stijging van de Britse vragen wordt uitgelegd.

Inmiddels groeit Rusland op een zeer wobbly 0,6% - Russische kopers zullen moeilijker worden om te vinden.

2. Wisselkoersen vs. HPI

Valuta maakt een duidelijk verschil voor buitenlandse kopers en een verzwakking van de euro kan de omzet veroorzaken door huizen goedkoop te maken. Britse kopers hebben nu in 2016 25% meer koopkracht dan in 2008, toen het pond tegen de euro viel.

Het effect kan echter nog verder worden versterkt door factoring in de House Price Index.

Voorbeeld: Stel je voor dat een Britse koper verliefd was op een huis dat in 2008 € 200.000 kostte - een kosten van 196.000 pond. HPI zegt dat hetzelfde huis nu 31% minder kost en tegen de sterkere wisselkoers van vandaag, datzelfde huis nu onze koper 109.000 dollar zou kosten - ze bespaar 87.000 dollar (43%).

Wiskunde maakt Spanje een goede waarde. Onze koper koopt nu een groter huis, of koop twee huizen en waarschijnlijk overtreft zijn arme vriend om het kleine appartement naast de deur te kopen.

3. Huurwaarden

Sommige internationale kopers verhuizen naar Spanje, maar velen doen het niet. Deze beleggers zijn op zoek naar een stevig rendement op hun belegging, ook via stijgende vastgoedwaarden of via huurinkomsten.

Stijgende huurprijzen verhogen rendementen en verzekeren internationale kopers. De makkelijkste manier om ze te volgen is via de woningcomponent van de CPI (kosten van levensonderhoud).

De enige schimmel op de markt zijn de restrictieve korte termijnverplichtingen wetten die zich over de regio's voordoen. In een AirBnB-economie zouden ze koper-eetlust kunnen onderdrukken door vakanties te maken (welke buitenlanders liever) veel moeilijker. Let goed op.

Hoe zit het met de binnenlandse markt?

Internationale kopers rijden bijna 18% van de gehele nationale markt (veel meer in sommige regio's) en op veel manieren zijn buitenlandse kopers makkelijker te voorspellen. De binnenlandse markt is moeilijker, dus in het volgende nummer zullen we onthullen waarom alles wat we wisten over huizenprijzen waarschijnlijk verkeerd is ...

Categorieën