Wielu obcokrajowców kupuje nieruchomości na Costa Blanca na wakacje: przyjeżdżają na kilka miesięcy w roku, a resztę czasu mieszkanie stoi zamknięte. I prawie wszyscy szczerze wierzą, że skoro nieruchomość nie jest wynajmowana i nie przynosi dochodu, to nie ma za co płacić państwu. Poza może opłatami za media.

To najdroższe nieporozumienie hiszpańskiego właściciela nieruchomości-nie-rezydenta. Hiszpania uważa inaczej: nawet pustostan, w którym sam mieszkasz dwa miesiące w roku, z punktu widzenia podatkowego przynosi Ci „dochód” — i od niego trzeba płacić. Wyjaśnimy po ludzku, kto, za co i ile płaci, oraz jakie konsekwencje niesie milczenie.

Kto to jest „nie-rezydent” w oczach hiszpańskiego urzędu skarbowego

Najpierw najważniejsza definicja, bo od niej zależy wszystko. Uważasz się za rezydenta podatkowego Hiszpanii, jeśli spełniasz przynajmniej jeden warunek: spędzasz w kraju ponad 183 dni w roku, albo tutaj znajduje się centrum Twoich interesów ekonomicznych, albo w Hiszpanii stale mieszka Twoja rodzina.

Jeśli nic z tego Cię nie dotyczy — jesteś nie-rezydentem. Posiadasz nieruchomość, ale dom podatkowy masz w innym kraju. To właśnie nie-rezydenci najczęściej wpadają w tarapaty, bo żyją w poczuciu „ja tu po prostu wypoczywam”.

Podatek 1. IRNR — za to, że po prostu masz mieszkanie

To kluczowy i najbardziej nieoczekiwany dla obcokrajowców podatek — Impuesto sobre la Renta de No Residentes, podatek dochodowy dla nie-rezydentów.

Logika państwa hiszpańskiego jest taka: jeśli masz mieszkanie, z którego sam korzystasz (nie wynajmujesz), to znaczy, że otrzymujesz „przypisany dochód” — korzyść z tego, że mieszkasz we własnym, a nie wynajmujesz. I ten wirtualny dochód jest opodatkowany, nawet jeśli faktycznie nie zarobiłeś ani euro.

Jak się liczy: bierze się wartość katastralną nieruchomości (valor catastral, jest wskazana na kwicie IBI), od niej bierze się 1,1% lub 2% w zależności od tego, jak dawno była katastralna wycena. Otrzymana suma to właśnie „przypisany dochód” za rok. A od niego płaci się podatek według stawki:

• 19% — dla rezydentów państw UE, a także Islandii, Norwegii i Liechtensteinu;
• 24% — dla wszystkich pozostałych, w tym np. obywateli Wielkiej Brytanii po Brexicie i rezydentów państw spoza EOG.

W praktyce dla średniego mieszkania często wychodzi to na kilka dziesiątek lub sto kilka euro rocznie — kwota do udźwignięcia. Problem nie leży w wysokości, lecz w tym, że o podatku po prostu się nie wie i nie płaci latami.

Podatek 2. IRNR z wynajmu — jeśli jednak wynajmujesz

Jeśli mieszkanie nie stoi puste, a jest wynajmowane (czy to długoterminowo, czy na doby przez platformy) — płacisz ten sam IRNR, ale już od rzeczywistego przychodu z wynajmu, a nie od fikcyjnego.

Tu znów ważne jest to samo rozgraniczenie:

• Rezydenci UE/EOG płacą 19% i co ważne — mogą odliczać koszty związane z nieruchomością: odsetki od kredytu hipotecznego, remont, ubezpieczenie, IBI, amortyzację, prowizje firmy zarządzającej. Czyli podatek liczony jest od czystego zysku.
• Nie-rezydenci spoza UE płacą 24% i prawie nie mogą odliczać kosztów — podatek liczony jest od przychodu brutto. To duża różnica, o której powinni pamiętać obywatele państw spoza EOG.

Rozliczenie z przychodów z wynajmu składa się kwartalnie, a nie raz w roku — to osobny typowy błąd.

Podatek 3. IBI — lokalny podatek miejski

Impuesto sobre Bienes Inmuebles — to odpowiednik podatku od nieruchomości, który płacą wszyscy właściciele, rezydenci i nie. Trafia do lokalnej gminy i liczy się od wartości katastralnej; stawka zależy od konkretnego miasta i zwykle wynosi ułamki procenta rocznie.

IBI zwykle ściągany jest raz w roku. Wygodnie jest powiązać go z poleceniem zapłaty z konta, bo właśnie „zapomniany” IBI najczęściej zamienia się w dług, który potem wypływa — także, jak pisaliśmy wcześniej, przy odsprzedaży, bo długi za IBI są „przypięte” do samego obiektu.

Podatek 4. Nie zapominaj o śmieciach i „przypisanym” razem

Oprócz IBI gmina zwykle pobiera osobną opłatę za wywóz śmieci (basura) — niewielką, ale też obowiązkową. Nie jest to podatek dochodowy, ale wchodzi w ten „pakiet” regularnych opłat, które ma każdy właściciel niezależnie od tego, czy mieszka w mieszkaniu, czy nie.

Co się stanie, jeśli po prostu nie zapłacisz

A teraz najważniejsza część, dla której warto doczytać do końca. Wielu zastanawia się tak: „Jestem nie-rezydentem, mieszkam w innym kraju, jak oni mnie znajdą?” Znajdą — i dlatego to zła gra:

Odsetki i kary. Za nieterminowe złożenie deklaracji naliczane są odsetki i dodatki. Im dłużej trwa zaległość, tym więcej się nalicza.

Dług jest przypięty do nieruchomości. Nieopłacone podatki miejskie takie jak IBI „wiszą” na samym obiekcie. Gdy zdecydujesz się sprzedać mieszkanie, dług ten wypłynie i trzeba będzie go spłacić z kwoty transakcji — czasem razem z uzbieranymi odsetkami.

Problemy przy sprzedaży. Przy sprzedaży nieruchomości przez nie-rezydenta kupujący zgodnie z prawem pobiera 3% ceny i przekazuje je bezpośrednio do urzędu skarbowego — właśnie na poczet możliwych niezapłaconych zobowiązań sprzedającego nie-rezydenta. Jeśli masz nałożone długi IRNR, trzeba się nimi zająć właśnie w tym momencie, w pośpiechu i na swoją niekorzyść.

Hiszpania aktywnie wymienia dane podatkowe. Między krajami UE i wieloma innymi państwami działa automatyczna wymiana informacji finansowych. Iluzja „mnie tu nie widać” dawno nie odpowiada rzeczywistości.

Jak płacić spokojnie i nie mieć tego na głowie

Dobra wiadomość: cała ta konstrukcja straszy tylko na słowo. W praktyce wszystko załatwia się raz i działa latami.

Większość właścicieli-nie-rezydentów po prostu zatrudnia przedstawiciela podatkowego (fiscal representative) — może to być lokalny prawnik albo specjalistyczna firma (gestoría). Przedstawiciel raz do roku składa za Ciebie deklarację IRNR, pilnuje terminów IBI, przypomina o płatnościach i odpowiada za to, żeby nie było do Ciebie żadnych pytań. Taka usługa zwykle kosztuje niewiele rocznie — nieporównywalnie mniej niż potencjalne kary i nerwy.

Kluczowe zasady, które warto zapamiętać:

• Nawet jeśli mieszkanie stoi puste i nie przynosi dochodu, roczny IRNR i tak trzeba płacić.
• Stawka zależy od tego, czy jesteś rezydentem UE/EOG, czy nie: 19% versus 24%.
• Dochód z wynajmu deklaruje się kwartalnie, „przypisany dochód” z własnego mieszkania — raz do roku.
• IBI i basura płacą wszyscy właściciele; wygodnie jest ustawić je na automatyczne pobranie.
• Łatwiej raz zatrudnić przedstawiciela podatkowego, niż co roku pamiętać o terminach.

Krótko

Posiadanie mieszkania nad morzem w Hiszpanii to przyjemność, a nie ból głowy, jeśli od początku zna się zasady. Podatki dla nie-rezydentów są niskie, ale obowiązkowe, a głównym błędem jest nie ich wysokość, lecz szczera nieświadomość ich istnienia.

W Alicante Real Estate pomagamy naszym klientom nie tylko znaleźć i sformalizować nieruchomość, ale też uporządkować całą stronę podatkową: podpowiemy sprawdzonego przedstawiciela podatkowego i pomożemy zrozumieć, co dokładnie i kiedy trzeba płacić. Napisz do nas — a posiadanie domu na Costa Blanca pozostanie tym, czym powinno być: radością.