«Kupię mieszkanie nad morzem — i niech samo się wynajmuje». Tak właśnie myśli większość obcokrajowców przyjeżdżających na Costa Blanca z budżetem na drugą nieruchomość. Logika jest prosta: słońce świeci 320 dni w roku, lotnisko jest blisko, turyści przyjeżdżają przez cały rok. Kupiłem — wynająłem — zwróciło się.

W 2026 roku ta logika nadal działa. Jednak zasady gry zmieniły się w ciągu ostatnich półtora roku bardziej niż przez poprzednie dziesięć lat. Najwyższy Sąd anulował federalny rejestr, sąsiedzi w budynku uzyskali prawo weta, a połowa gmin kurortowych zamroziła wydawanie nowych licencji. Przeanalizujmy kolejno, co to oznacza dla Ciebie jako przyszłego inwestora — bez prawniczego zamglenia, z konkretnymi cyframi i nazwami ustaw, które warto znać przed zakupem, a nie po.

Trzy poziomy, na których rozstrzyga się los twojego wynajmu

Główny błąd początkującego — myśleć, że «licencja na wynajem turystyczny» jest wydawana w jednym okienku. W rzeczywistości pozwolenie przechodzi przez trzy niezależne filtry, a niepowodzenie na którymkolwiek z nich zamyka temat całkowicie.

Pierwszy poziom — wspólnota autonomiczna (Walencja), gdzie obowiązuje regionalne prawo turystyczne. Drugi — gmina, która może wprowadzić moratorium lub wymagać świadectwa urbanistycznego. Trzeci — wspólnota właścicieli twojego budynku, która od 2025 roku ma prawo po prostu powiedzieć «nie». Trzeba przejść przez wszystkie trzy. I najpodstępniejsze — nie są ze sobą powiązane: gmina może wyrazić zgodę, a sąsiedzi zagłosować przeciw, i nie będzie licencji.

Dlatego mieszkania «dla turystów» nie można wybierać na podstawie zdjęć i widoku na morze. Najpierw sprawdza się prawną przechodniość konkretnego adresu, a dopiero potem balkon i remont.

Poziom 1: regionalne prawo Walencji — Decreto Ley 9/2024

Od sierpnia 2024 roku w Wspólnocie Walencja obowiązuje nowy dekret dotyczący mieszkań turystycznych. Zgodnie z Decreto Ley 9/2024 wszystkie apartamenty turystyczne muszą odnawiać rejestrację co pięć lat i przedstawiać świadectwo zgodności urbanistycznej wydawane przez urząd miasta. To kluczowy punkt. Wcześniej licencja była bezterminowa — załatwiałeś raz i zapominałeś. Teraz to odnawialne pozwolenie z obowiązkową kontrolą co pięć lat. A centralnym dokumentem jest tutaj certificado de compatibilidad urbanística: zaświadczenie od urzędu miasta, że użytkowanie turystyczne jest w zasadzie dozwolone w twoim budynku i w twojej strefie.

W chronionych strefach mieszkalnych lub w budynkach z restrykcyjnym statutem takie świadectwo może zostać odrzucone. To znaczy, że nawet bez formalnego moratorium urząd miasta może odmówić — po prostu dlatego, że dom stoi w strefie, gdzie działalność turystyczna nie jest przewidziana.

Poziom 2: moratoria gminne — mapa zakazów

Tu Costa Blanca zamieniła się w łatany koc, i trzeba to zrozumieć przed wyborem miasta.

W samym mieście Alicante sytuacja jest ostra. W grudniu 2025 roku urząd miasta zatwierdził miejscową modyfikację planu generalnego, przedłużając moratorium na wydawanie nowych licencji o drugi rok, ustanawiając maksimum 0,187 miejsc turystycznych na mieszkańca i zakazując nowych miejsc w przeciążonych strefach (z wyjątkiem hoteli 3–5-gwiazdkowych). Ponadto ograniczono działalność na parterach ulic handlowych i wprowadzono wymóg osobnego wejścia w budynkach mieszkalnych. 

I to nie tylko stolica prowincji. W prowincji takie gminy jak El Campello, Calpe, Denia, Altea i Jávea utrzymują lub przedłużyły moratoria. Przed zakupem z myślą o wynajmie turystycznym konieczne jest sprawdzenie konkretnej sytuacji regulacyjnej właśnie w tej gminie i w tej strefie, gdzie znajduje się obiekt. 

Praktyczny wniosek: dwa apartamenty o tej samej cenie w sąsiednich miastach mogą mieć diametralnie różny potencjał inwestycyjny. W jednym licencji w ogóle nie dostaną, w drugim — bez problemu. Różnica w dochodowości mierzona jest tu nie procentami, a samym faktem «można/nie można».

Poziom 3: sąsiedzi dostali prawo weta — reforma LPH

To chyba najbardziej niedoceniana zmiana. 3 kwietnia 2025 roku weszła w życie reforma Ustawy o własności poziomej (LPH), wprowadzona ustawą organiczną 1/2025. 

Istota jest prosta i radykalna. Według nowego brzmienia wynajem turystyczny jest domyślnie zabroniony, z wyjątkiem przypadków bezpośredniego zezwolenia wspólnoty właścicieli, podjętego większością trzech piątych. Przy tym ważny jest szczegół o podwójnym kworum: decyzja zapada na podstawie artykułu 17.12 LPH — trzy piąte ogólnej liczby właścicieli, którzy jednocześnie reprezentują trzy piąte udziałów. Jeśli masz 60% właścicieli «za», ale posiadają mniej niż 60% udziałów, decyzja jest nieważna. 

Co więcej, wspólnota może tą samą kwalifikowaną większością nie tylko zezwolić, ale także ograniczyć lub całkowicie zakazać działalności turystycznej oraz ustalić dopłatę do zwykłych składek na koszty wspólne do 20% dla mieszkań wynajmowanych turystom. 

Dobra wiadomość dla tych, którzy kupują gotowy biznes. Mieszkania, które legalnie działały przed 3 kwietnia 2025 roku, mogą kontynuować działalność — zasada braku działania wstecz chroni tych, którzy zarejestrowali się wcześniej. Dlatego przy zakupie obiektu z działającą licencją data pierwotnej rejestracji staje się cennym aktywem: jest «starsza» niż nowe zakazy. 

Co to oznacza w praktyce? Jeśli kupujesz mieszkanie w budynku mieszkalnym bez ważnej licencji, będziesz musiał iść na zebranie wspólnoty sąsiedzkiej i zebrać 60%+60%. W domu kurortowym, gdzie połowa właścicieli to lokalni emeryci zmęczeni walizkami na klatce schodowej, szanse mogą być niewielkie. Natomiast zakup obiektu z już wydaną i działającą licencją eliminuje to ryzyko.

Anulowanie federalnego rejestru: co się stało i co pozostało

Wiosną 2026 roku miało miejsce wydarzenie, wokół którego było wiele zamieszania. Najwyższy Sąd swoim orzeczeniem nr 620/2026 anulował jednolity państwowy rejestr najmu krótkoterminowego z powodu braku kompetencji państwa, ale zachował cyfrowe jedno okno. Chodzi o rejestr wprowadzony dekretem królewskim 1312/2024 i obowiązujący od 1 lipca 2025 roku. 

Logika sądu: wynajem turystyczny i regulacja turystyki w dużej mierze należą do kompetencji wspólnot autonomicznych, dlatego państwo nie miało prawa tworzyć krajowego rejestru nakładającego się na już istniejące regionalne. 

Ważne jest prawidłowe zrozumienie konsekwencji. Od momentu publikacji orzeczenia w BOE 8 czerwca 2026 roku uzyskanie państwowego numeru rejestracyjnego dla oferowania krótkoterminowego zakwaterowania na platformach internetowych przestało być obowiązkowe. Ale — i to jest krytyczne — uchylenie nie dotyczy autonomicznych licencji turystycznych i rejestrów ani obowiązków identyfikacji i przekazywania danych o gościach, takich jak rejestr podróżnych i SES Hospedajes. 

Prościej mówiąc: usunięto jedną federalną warstwę biurokratyczną, ale regionalna licencja Walencji, wymagania gminne i obowiązkowe przekazywanie danych o gościach policji — to wszystko pozostało w mocy. Dla kupującego jest to raczej uproszczenie na papierze niż rzeczywiste ułatwienie.

Czy warto kupować pod wynajem w 2026 roku?

Tak — ale świadomie, a nie «na chybił trafił». Popyt nie zniknął: Costa Blanca pozostaje jednym z najsilniejszych rynków kurortowych w Hiszpanii z rosnącym rok do roku międzynarodowym popytem. Rentowność jest realna, ale skoncentrowana: tygodnie lipca i sierpnia dają maksymalne obłożenie i najwyższe ceny za noc, podczas gdy Wielkanoc, czerwiec i wrzesień to sezon średni. Liczyć zwrot inwestycji według stawek sierpniowych pomnożonych przez dwanaście to klasyczny błąd początkującego. 

Trzy zasady, które zaoszczędzą Ci dziesiątki tysięcy euro:

Pierwsza — sprawdzaj prawną przechodniość adresu przed zadatkiem, nie po. Moratorium w gminie i statut wspólnoty ważniejsze niż remont i widok na morze.

Druga — obiekt z działającą licencją jest droższy nie bez powodu. Data pierwotnej rejestracji jest chroniona przed nowymi zakazami, a ta «klauzula dziadka» to realna wartość, a nie marketingowa dopłata.

Trzecia — jeśli licencja turystyczna jest niedostępna, jest legalna alternatywa. W strefach z moratorium legalną opcją pozostaje najem czasowy na podstawie artykułu 3 Ustawy o najmie lokali (LAU), który nie wymaga licencji turystycznej. Rentowność jest niższa, ale i ryzyko mniejsze. 

Rynek najmu turystycznego na Costa Blanca w 2026 roku — to już nie «kupiłem i zapomniałem», a inwestycja wymagająca sprawdzenia na wejściu. Za to u tych, którzy świadomie przechodzą przez wszystkie trzy filtry, konkurentów jest mniej: segment nielegalny jest oczyszczany, a popyt pozostaje. I to, jak by nie było paradoksalnie, dobra wiadomość dla ostrożnego kupującego.