Kurze Antwort: ja, es ist möglich. Spanische Banken vergeben regelmäßig und gerne Kredite an ausländische Nichtansässige, die Immobilien an der Costa Blanca kaufen. Dies ist ein gereifter, gut regulierter Markt. Die Bedingungen für Nichtansässige unterscheiden sich jedoch deutlich von denen für Einheimische — und man sollte diese Unterschiede verstehen, bevor man sich in ein bestimmtes Objekt verliebt und mit der Budgetplanung beginnt. Wir klären, wer aus Sicht der Bank als Nichtansässiger gilt, wie viel Geld man zur Verfügung haben muss, wie die aktuellen Zinssätze sind und wie der Prozess abläuft.

Wer ist ein „Nichtansässiger“ für die Bank

Hier liegt das erste und häufigste Missverständnis. Für Hypothekenzwecke ist ein Nichtansässiger jemand, der kein Steuerresident Spaniens ist: weniger als 183 Tage im Jahr im Land verbringt und keine wesentlichen wirtschaftlichen Interessen hier hat. Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle. Ein Brite mit spanischem Wohnsitz ist für die Bank ein Resident. Ein spanischer Staatsbürger, der in Dubai lebt, ist ein Nichtansässiger.

Der Hauptfehler internationaler Käufer ist es, sich auf die Grundlage zu verlassen, dass sie drei Monate im Jahr in Spanien verbringen, und sich daher als „fast Resident“ zu betrachten. Die Bank akzeptiert dies nicht, solange Sie nicht offiziell als Steuerresident registriert sind. Dieser Status bestimmt die maximale Kreditsumme, die Dokumentenkette und manchmal auch den Zinssatz.

Wie viel Geld man zur Verfügung haben muss

Dies ist der entscheidende Parameter, der Nichtansässige von lokalen Käufern unterscheidet. Die Bank bewertet den Kredit anhand des LTV (loan-to-value) — des Anteils des Immobilienwerts, den sie zu finanzieren bereit ist.

Spanische Banken gewähren Residenten üblicherweise bis zu 80 % des Werts der Hauptimmobilie, manchmal auch mehr bei starkem Profil. Für Nichtansässige ist der LTV in der Regel auf 60–70 % begrenzt. Praktisch bedeutet dies, dass ein Nichtansässiger mindestens 30–40 % des Immobilienwerts aus eigenen Mitteln haben muss. Für Käufer außerhalb der EU ist die Schwelle oft noch strenger — in einigen Fällen begrenzt die Bank die Finanzierung auf 50–60 %, wenn sie die Kreditgeschichte im Herkunftsland des Antragstellers nicht leicht überprüfen kann.

Es gibt eine wichtige Nuance, die unvorbereitete Käufer finanziell trifft: Der LTV wird nicht vom Kaufpreis, sondern vom geschätzten Wert (tasación) berechnet. Die Bank beauftragt einen Gutachter, der vom Banco de España akkreditiert ist. Wenn die Schätzung unter dem vereinbarten Preis liegt, wird der Kreditbetrag entsprechend gekürzt. Angenommen, Sie haben sich auf einen Kaufpreis von 400.000 Euro geeinigt, der Gutachter bewertet das Haus aber mit 370.000 — der Kredit wird auf Basis von 370.000 berechnet. Erfahrene Käufer planen immer einen Puffer von 5–10 % für den Fall einer zu niedrigen Bewertung ein.

Außerdem: Eigenmittel werden nicht nur für die Anzahlung benötigt. Rechnen Sie zusätzlich etwa 10–14 % zum Objektpreis für Steuern, Notar, Grundbuch und Anwalt ein — diese Kosten werden von der Bank nicht finanziert. Für ein Haus im Wert von 400.000 Euro kann ein Nichtansässiger etwa 160.000 Euro Anzahlung plus Transaktionskosten benötigen — alles liquide Mittel, noch bevor der Kreditantrag gestellt wird.

Aktuelle Zinssätze

Die Zinssätze in Spanien sind seit den Spitzenwerten 2023–2024 deutlich gefallen, nachdem die EZB-Leitzinsen gesenkt wurden. Maßstab für die meisten Hypotheken ist der 12-Monats-Euribor: Anfang 2026 lag er bei etwa 2,2–2,4 %.

Spanische Hypotheken gibt es in drei Varianten, die alle für Nichtansässige relevant sind. Der Festzins für Nichtansässige im Jahr 2026 liegt ungefähr bei 3–4 % für Laufzeiten von 15–25 Jahren, obwohl bei einzelnen Profilen auch höhere Werte vorkommen. Der variable Zinssatz ist an den Euribor plus Marge der Bank gekoppelt — für Nichtansässige in der Regel Euribor + etwa 1–2 % und wird jährlich angepasst. Der gemischte Zinssatz ist in Spanien sehr verbreitet: in den ersten 3–10 Jahren fest, danach variabel mit Bezug zum Euribor.

Der Unterschied zu den Bedingungen für Residenten ist spürbar. Residenten erhalten etwas günstigere Spreads bei variablen Krediten und niedrigere Festzinsen; Nichtansässige zahlen etwas mehr — die Bank kalkuliert höhere Prüfkosten und grenzüberschreitende Risiken ein.

Praktischer Tipp: Vergleichen Sie Kredite nicht nach dem „schönen“ angegebenen Zinssatz, sondern nach dem TAE (Tasa Anual Equivalente) — dies ist das spanische Äquivalent zum effektiven Jahreszins, das nicht nur den Zins, sondern auch Gebühren berücksichtigt.

Versteckte Kosten bei der Hypothek

Neben den Zinsen gibt es bei spanischen Hypotheken mehrere obligatorische oder nahezu obligatorische Kosten, die Käufer unterschätzen. Die Bewertung durch einen akkreditierten Gutachter ist Pflicht und kostet einige hundert Euro. Die Bearbeitungsgebühr (comisión de apertura) wird von der Bank erhoben, kann aber manchmal auf null verhandelt werden. Lebens- und Gebäudeversicherungen werden oft zusammen mit dem Kredit „verpackt“ für einen niedrigeren Zinssatz — diese Produkte können aber auch separat abgeschlossen werden, wenn es günstiger ist. Die Grunderwerbssteuer (AJD) wird seit 2018 gesetzlich von der Bank und nicht vom Kreditnehmer gezahlt — prüfen Sie aber die Formulierung in Ihrem konkreten Vertrag.

Was die Bank beim Kreditnehmer prüft

Der spanische Kreditgeber schaut nicht nur auf das Einkommen, sondern auch auf die Verschuldungsquote. In der Regel sollten die Hypothekenzahlung zusammen mit anderen Verpflichtungen etwa 30–35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Vom Kreditnehmer wird ein stabiles, dokumentiertes Einkommen erwartet — meist für zwei Jahre. Selbstständige benötigen Steuererklärungen oder geprüfte Abschlüsse für zwei Jahre, und die Bank kann das angegebene Einkommen mit einem Abschlag bewerten.

Es gibt eine Altersgrenze: In vielen Banken muss der Kredit vollständig zurückgezahlt sein, bevor der älteste Kreditnehmer 75 Jahre alt wird — daher ist die maximale Laufzeit für Nichtansässige in der Regel kürzer als für Einheimische, etwa 20–25 Jahre. Für die Abbuchung der monatlichen Raten wird ein spanisches Bankkonto benötigt.

Zum Thema vorzeitige Rückzahlung: Gesetzlich sind Strafgebühren begrenzt. Bei variablen Krediten maximal 0,25 % in den ersten Jahren und danach 0 %; bei Festzinskrediten bis zu 2 % in den ersten 10 Jahren. Die genauen Bedingungen entnehmen Sie bitte Ihrem Vertrag.

Wie der Prozess abläuft und wie lange er dauert

Von der Einreichung der Unterlagen bis zur Unterschrift beim Notar vergehen üblicherweise etwa 6–10 Wochen — planen Sie diesen Zeitraum frühzeitig ein, vor allem wenn Sie an einen Termin für die Anzahlung gebunden sind.

Ein weiterer wichtiger Punkt — worauf man sich verlassen kann und worauf nicht. Mündliche „vorläufige Zusagen“ sind nicht bindend: Die Bank kann die Bedingungen nach der Objektbewertung ändern. Das rechtlich verbindliche Dokument ist der FEIN (obligatorisches Informationsangebot zur Hypothek) — dieses fixiert die Bedingungen. Vor der Unterzeichnung der Hypothekenurkunde ist es sinnvoll, einen unabhängigen Anwalt prüfen zu lassen: Das schützt vor unangenehmen Überraschungen im Vertrag.

Fazit

Die Finanzierung eines Kaufs an der Costa Blanca als Nichtansässiger ist ein durchaus praktikabler, eingespielter Vorgang. Die wesentlichen Unterschiede zur „heimischen“ Hypothek sind drei: niedrigerer LTV (also höhere Anzahlung), etwas höhere Zinsen und kürzere Laufzeiten. Wenn Sie den Einkommensnachweis für zwei Jahre im Voraus vorbereiten, 30–40 % Eigenmittel plus Transaktionskosten im Budget einplanen und sich nicht auf mündliche Zusagen der Bank verlassen — sind die Chancen auf ein sicheres „Ja“ vom Kreditgeber hoch.

Unser Team begleitet ausländische Käufer an der Costa Blanca in allen Phasen — von der Objektauswahl bis zur Koordination mit Bank und Notar. Wenn Sie vorab verstehen wollen, welchen Kreditbetrag und welche Konditionen Sie in Ihrem Fall realistisch erwarten können, ist es sinnvoll, dies vor der Immobiliensuche durchzurechnen.

Hinweis: Die angegebenen Zinssätze, LTV-Grenzen und Bedingungen sind ungefähre Markteinschätzungen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung; sie variieren je nach Bank, Staatsangehörigkeit und Profil des Kreditnehmers und ändern sich regelmäßig. Dieser Artikel dient nur zur Information und stellt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Vor Entscheidungen informieren Sie sich bitte bei Ihrem konkreten Kreditgeber und konsultieren Sie bei Bedarf einen Fachmann.