Der Kauf einer Wohnung oder Villa an der Costa Blanca ist ein Traum, für den Menschen jahrelang Geld sparen. Doch gerade in der freudigen Aufregung verlieren viele oft Tausende Euro. Der spanische Markt ist ausländischen Käufern freundlich gesinnt, aber er lebt nach eigenen Regeln, und was in Ihrem Land offensichtlich erscheint, kann hier eine unangenehme Überraschung sein.

Im Laufe unserer Arbeit an der Küste haben wir Dutzende Geschichten erlebt, in denen Käufer Geld verloren haben, nicht wegen Betrügern, sondern einfach, weil sie etwas nicht wussten. Wir haben die sieben häufigsten und teuersten Fehler zusammengestellt und erklären, wie man jeden vermeidet.

1. Kauf ohne Überprüfung von Schulden auf der Immobilie

Eine Hauptbesonderheit des spanischen Rechts, die Ausländer schockiert: Schulden sind an die Immobilie "gehaftet" und nicht an den vorherigen Eigentümer. Wenn der Vorbesitzer die IBI-Steuer, Beiträge zur Eigentümergemeinschaft (comunidad) oder Rechnungen für Wasser und Müllabfuhr nicht bezahlt hat, gehen diese Schulden nach dem Kauf auf Sie über.

Stellen Sie sich vor: Sie haben eine nette Wohnung in Torrevieja gekauft und erhalten einen Monat später die Aufforderung, die Rückstände der Gemeinschaftsgebühren für zwei Jahre zu begleichen – mehrere tausend Euro, vor denen niemand Sie gewarnt hat.

Wie vermeiden: Vor dem Kauf sollten Sie eine nota simple aus dem Grundbuch, eine Bescheinigung über keine Schulden gegenüber der comunidad (certificado de deudas) und den Nachweis der IBI-Zahlungen der letzten Jahre anfordern. Ein guter Anwalt oder eine Agentur erledigt dies automatisch. Wenn der Verkäufer mit diesen Dokumenten "zaudert" – ist das ein Warnsignal.

2. Unterschätzung zusätzlicher Kosten beim Kauf

Klassiker: Der Käufer kalkuliert sein Budget genau mit dem Preis der Immobilie aus der Anzeige. Später stellt sich heraus, dass zusätzlich noch 10–13% für Steuern und Nebenkosten anfallen.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in der Valencianischen Gemeinschaft ist die Hauptkostenposition die ITP-Steuer. Gute Nachricht: Ab dem 1. Juni 2026 wird der Satz auf 9% gesenkt, was den Käufern bereits eine spürbare Ersparnis bringt. Daneben fallen an:

• Notarkosten,
• Eintragung ins Grundbuch,
• Anwaltskosten,
• Bankgebühren für Geldtransfers,
• bei einer Hypothek – Bewertung der Immobilie und damit verbundene Kosten.

Wie vermeiden: Planen Sie mindestens 12% über dem Immobilienpreis für Bestandsimmobilien ein. Bei Neubauten ist die Berechnung anders (dort 10% MwSt./IVA plus Stempelsteuer AJD), und die Gesamtsumme ist ebenfalls unterschiedlich. Bitten Sie die Agentur, eine vollständige Kostenschätzung vor Ihrer Verliebtheit in eine bestimmte Wohnung zu erstellen.

3. Fehlen der NIE zum Zeitpunkt des Kaufs

Die NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) ist Ihr "Schlüssel" zu allem in Spanien: Ohne sie können Sie kein Konto eröffnen, keine Immobilie anmelden und keine Versorgungsleistungen anschließen. Viele Käufer erfahren das erst in letzter Minute, wenn der Kauf bereits terminiert ist, die Nummer aber noch nicht vorliegt.

Die Ausstellung der NIE kann von einigen Tagen bis zu mehreren Wochen dauern – in der Hochsaison sind die Warteschlangen bei Konsulaten und Polizeistationen in Alicante lang.

Wie vermeiden: Beantragen Sie die NIE ganz am Anfang, noch während der Immobiliensuche. Dies kann per Vollmacht erfolgen, ohne persönlich vor Ort zu sein. Dann ist zu Notartermin alles bereit, und der Kauf platzt nicht wegen eines Papierfehlers.

4. Währungsverluste bei Geldtransfers

Wenn Sie in Euro kaufen, Ihr Geld aber in einer anderen Währung halten, riskieren Sie doppelte Verluste durch ungünstigen Wechselkurs: beim ungünstigen Umtauschzeitpunkt und durch versteckte Bankgebühren. Bei einem Kauf von 200.000 Euro können schon wenige Prozent Unterschied mehrere Tausend Euro ausmachen, die einfach "verpuffen".

Normale Banken bieten oft schlechte Kurse und erheben Gebühren, die nicht offen kommuniziert werden.

Wie vermeiden: Vergleichen Sie den Bankkurs mit spezialisierten Devisenbrokern, die große internationale Überweisungen abwickeln und günstigere Konditionen bieten. Planen Sie die Währungsumrechnung im Voraus, nicht am Tag der dringend fälligen Anzahlung.

5. Anzahlung ohne rechtlichen Schutz

In Spanien wird bei der Reservierung einer Immobilie üblicherweise eine Anzahlung geleistet. Die Form dieser Anzahlung variiert, und davon hängt ab, was mit Ihrem Geld passiert, wenn der Kauf scheitert.

Ausländer überweisen oft die "Reservierung" direkt an den Verkäufer oder eine Privatperson ohne klaren Vertrag und können ihr Geld dann nicht zurückbekommen, wenn etwas schiefgeht. Oder sie unterschreiben einen contrato de arras, ohne die Bedingungen zu verstehen: In manchen Varianten verfällt die Anzahlung vollständig, wenn Sie zurücktreten.

Wie vermeiden: Zahlen Sie niemals eine Anzahlung ohne schriftlichen Vertrag, der von Ihrem Anwalt geprüft wurde. Vergewissern Sie sich, dass Sie die Art der Vereinbarung (arras penitenciales, confirmatorias etc.) und die Rücktrittsfolgen für beide Seiten verstehen. Das Geld sollte auf ein geschütztes Konto gehen, nicht "in die Tasche" des Verkäufers.

6. Vertrauen in einen nicht überprüften Vermittler

Der Markt an der Costa Blanca ist groß und es gibt sowohl Profis als auch Personen, die sich als "Agenten" ausgeben. Spanien hat ein offizielles Register für Makler (z. B. RAICV in der Valencianischen Gemeinschaft), aber nicht jeder, der Ihnen Wohnungen zeigt, ist eingetragen.

Das Problem eines nicht überprüften Vermittlers ist nicht nur die Provision. Er kann Mängel an der Immobilie verschweigen, Schulden nicht prüfen, wichtige Dokumente "vergessen" – und die gesamte Verantwortung liegt am Ende bei Ihnen.

Wie vermeiden: Arbeiten Sie mit einer Agentur, die eine offizielle Registrierung, ein physisches Büro, Bewertungen und eine Historie von Transaktionen hat. Fragen Sie nach der Mitgliedschaft in Berufsverbänden. Ein echter Profi ist an Ihrer Sicherheit mindestens genauso interessiert wie am Abschluss, weil er von Wiederholungsgeschäften und Empfehlungen lebt.

7. Auslassen der technischen Prüfung der Immobilie

Schöne Fotos und frische Renovierungen verbergen leicht teure Probleme: Feuchtigkeit und Schimmel (ein häufiges Problem an der Küste), Elektroprobleme, illegale Anbauten, Abweichungen zwischen tatsächlicher Fläche und Dokumenten.

Besonders bei Bestandsimmobilien und älteren Bungalows: Was im Sommer gemütlich wirkt, kann im Winter wegen Feuchtigkeit "verfallen". Und ein illegaler Anbau (eine sehr verbreitete Geschichte an der Costa Blanca) kann beim Weiterverkauf Probleme bereiten und sogar zu Bußgeldern führen.

Wie vermeiden: Lassen Sie vor dem Kauf eine technische Inspektion durchführen und überprüfen Sie die Dokumente (stellen Sie sicher, dass alle Quadratmeter und Anbauten legalisiert sind). Vergewissern Sie sich, dass die Immobilie eine gültige cédula de habitabilidad besitzt – eine Wohnbarkeitsbescheinigung. Das ist im Vergleich zum Preis eines Fehlers günstig.

Fazit: Ruhe kauft man im Voraus

Wenn man alle sieben Punkte betrachtet, zeigt sich ein Muster: Fast jeder Geldverlust entsteht durch Eile und Unkenntnis der lokalen Regeln, nicht durch bösen Willen. Der spanische Kauf ist transparent und sicher – wenn ihn jemand begleitet, der weiß, wo man hinschauen muss.

Schuldenprüfung, vollständige Kostenschätzung, frühzeitig erledigte NIE, ein korrekter Anzahlungvertrag und technische Expertise der Immobilie sind keine Bürokratie, sondern eine Versicherung für Ihren Traum vom Haus am Meer.

Wir von Alicante Real Estate begleiten seit 2010 Transaktionen an der Costa Blanca und übernehmen diese Prüfungen, damit Sie sich über die Aussicht von Ihrer Terrasse Gedanken machen können und nicht darüber, ob eine fremde Schuld auftaucht. Wenn Sie einen Kauf für 2026 planen – schreiben Sie uns, und wir erstellen Ihnen kostenlos eine Kostenschätzung und Checkliste für das konkrete Objekt.