Viele Ausländer kaufen Immobilien an der Costa Blanca für den Urlaub: Sie kommen ein paar Monate im Jahr und der Rest der Zeit steht die Wohnung leer. Und fast alle sind fest davon überzeugt, dass sie nichts an den Staat zahlen müssen, wenn die Immobilie nicht vermietet wird und kein Einkommen bringt. Abgesehen vielleicht von den Nebenkosten.

Das ist der teuerste Irrtum spanischer Nichtansässiger Eigentümer. Spanien sieht das anders: Selbst eine ungenutzte Wohnung, in der Sie selbst zwei Monate im Jahr wohnen, bringt aus steuerlicher Sicht ein "Einkommen" — und darauf muss Steuern gezahlt werden. Wir erklären verständlich, wer was und wie viel zahlt und welche Folgen Schweigen haben kann.

Wer ist ein "Nichtansässiger" in den Augen der spanischen Steuerbehörden

Zunächst die wichtigste Definition, denn davon hängt alles ab. Sie gelten als steuerlicher Einwohner Spaniens, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist: Sie verbringen mehr als 183 Tage im Jahr im Land, oder hier befindet sich Ihr wirtschaftliches Zentrum, oder Ihre Familie lebt dauerhaft in Spanien.

Trifft keine dieser Bedingungen auf Sie zu — sind Sie Nichtansässiger. Sie besitzen Immobilien, aber Ihr steuerlicher Wohnsitz ist in einem anderen Land. Gerade Nichtansässige geraten oft in Schwierigkeiten, weil sie denken "Ich bin hier nur zum Urlaub".

Steuer 1. IRNR — dafür, dass die Wohnung einfach Ihnen gehört

Dies ist die wichtigste und für Ausländer überraschendste Steuer — Impuesto sobre la Renta de No Residentes, die Einkommensteuer für Nichtansässige.

Die Logik des spanischen Staates ist folgende: Wenn Sie eine Wohnung besitzen, die Sie selbst nutzen (nicht vermieten), erhalten Sie ein "fiktives Einkommen" — den Vorteil, in eigenem Eigentum zu wohnen, statt zu mieten. Und dieses virtuelle Einkommen wird besteuert, auch wenn Sie faktisch keinen Euro verdient haben.

Wie wird es berechnet: Es wird der Katasterwert der Immobilie (valor catastral, auf der IBI-Quittung angegeben) genommen, davon 1,1 % oder 2 % je nachdem, wann die Katasterbewertung zuletzt überprüft wurde. Die erhaltene Summe ist das "fiktive Einkommen" für das Jahr. Darauf wird dann der Steuersatz angewandt:

• 19% — für Einwohner der EU-Länder sowie Island, Norwegen und Liechtenstein;
• 24% — für alle anderen, einschließlich z. B. britischer Staatsbürger nach dem Brexit und Einwohner von Ländern außerhalb des EWR.

In der Praxis sind das für eine durchschnittliche Wohnung oft einige Dutzend oder hundert Euro pro Jahr — ein überschaubarer Betrag. Das Problem ist nicht die Höhe, sondern dass viele von der Steuer einfach nichts wissen und sie jahrelang nicht zahlen.

Steuer 2. IRNR aus Vermietung — falls Sie doch vermieten

Wenn die Wohnung nicht leer steht, sondern vermietet wird (egal ob langfristig oder kurzzeitig über Plattformen), zahlen Sie dieselbe IRNR, aber auf das tatsächliche Mieteinkommen, nicht auf ein fiktives.

Hier ist wieder die gleiche Unterscheidung wichtig:

• EU/EWR-Einwohner zahlen 19 % und können, was wichtig ist, Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie abziehen: Hypothekenzinsen, Reparaturen, Versicherung, IBI, Abschreibungen, Verwaltungskosten. Die Steuer wird also vom Nettogewinn berechnet.
• Nichtansässige außerhalb der EU zahlen 24 % und können fast keine Ausgaben abziehen — die Steuer wird vom Bruttoeinkommen berechnet. Das ist ein erheblicher Unterschied, den Bürger aus Ländern außerhalb des EWR beachten sollten.

Die Erklärung des Mieteinkommens erfolgt vierteljährlich, nicht einmal jährlich — das ist ein typischer Fehler.

Steuer 3. IBI — lokale Gemeindesteuer

Impuesto sobre Bienes Inmuebles — das ist die Immobiliensteuer, die alle Eigentümer zahlen, egal ob Einwohner oder nicht. Sie geht an die lokale Gemeinde und wird vom Katasterwert berechnet; der Satz hängt von der Stadt ab und beträgt meist einen Bruchteil eines Prozents pro Jahr.

IBI wird in der Regel einmal im Jahr abgebucht. Es ist praktisch, sie per Lastschrift vom Konto einzuziehen, weil gerade die "vergessene" IBI oft zu Schulden führt, die dann auftauchen — auch, wie schon erwähnt, beim Wiederverkauf, da IBI-Schulden "an die Immobilie gebunden" sind.

Steuer 4. Müll und "fiktives Einkommen" nicht vergessen

Neben der IBI erhebt die Gemeinde meist eine separate Gebühr für Müllabfuhr (basura) — klein, aber ebenfalls verpflichtend. Sie ist keine Einkommensteuer, gehört aber zum "Paket" regelmäßiger Zahlungen, die jeder Eigentümer hat, unabhängig davon, ob er in der Wohnung wohnt oder nicht.

Was passiert, wenn man einfach nicht zahlt

Und hier kommt der wichtigste Teil, warum es sich lohnt, bis zum Ende zu lesen. Viele denken: "Ich bin Nichtansässiger, ich lebe in einem anderen Land, wie sollen sie mich finden?" Sie finden Sie — und deshalb ist das ein schlechter Plan:

Strafen und Bußgelder. Bei verspäteter Abgabe der Steuererklärung fallen Zinsen und Zuschläge an. Je länger die Verzögerung, desto mehr summiert sich.

Die Schuld ist an die Immobilie gebunden. Nicht bezahlte Gemeindesteuern wie IBI "haften" an der Immobilie selbst. Wenn Sie die Wohnung verkaufen wollen, taucht die Schuld auf und muss aus dem Verkaufserlös beglichen werden — manchmal zusammen mit angesammelten Strafen.

Probleme beim Verkauf. Beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nichtansässigen behält der Käufer gesetzlich 3 % des Preises ein und überweist sie direkt an die Steuerbehörden — als Vorauszahlung möglicher offener Verpflichtungen des Verkäufers. Haben Sie IRNR-Schulden angesammelt, müssen Sie sich genau in diesem Moment darum kümmern, oft unter Zeitdruck und zu Ihren Ungunsten.

Spanien tauscht Steuerdaten aktiv aus. Zwischen EU-Ländern und vielen anderen Staaten gibt es einen automatischen Austausch von Finanzinformationen. Die Illusion "Man sieht mich hier nicht" entspricht schon lange nicht mehr der Realität.

Wie man ruhig zahlt und es nicht im Kopf behalten muss

Gute Nachricht: Dieses System ist nur in der Theorie beängstigend. In der Praxis wird alles einmal geregelt und funktioniert jahrelang.

Die meisten Nichtansässigen beauftragen einfach einen Steuervertreter (fiscal representative) — das kann ein örtlicher Anwalt oder eine spezialisierte Firma (gestoría) sein. Der Vertreter reicht einmal im Jahr Ihre IRNR-Erklärung ein, überwacht die IBI-Termine, erinnert an Zahlungen und sorgt dafür, dass es keine Probleme gibt. Diese Dienstleistung kostet in der Regel wenig Geld pro Jahr — unverglichen mit möglichen Strafen und Nerven.

Wichtige Regeln zum Merken:

• Auch wenn die Wohnung leersteht und kein Einkommen bringt, muss der jährliche IRNR trotzdem gezahlt werden.
• Der Satz hängt davon ab, ob Sie EU/EWR-Einwohner sind oder nicht: 19 % gegen 24 %.
• Mieteinkünfte werden vierteljährlich erklärt, "fiktives Einkommen" aus eigenem Wohnraum einmal pro Jahr.
• IBI und basura zahlen alle Eigentümer; es ist praktisch, sie per Lastschrift einzurichten.
• Es ist einfacher, einmal einen Steuervertreter zu beauftragen, als jedes Jahr die Fristen im Kopf zu behalten.

Kurz gesagt

Eine Wohnung am Meer in Spanien zu besitzen ist ein Vergnügen, kein Kopfschmerz, wenn man die Regeln von Anfang an versteht. Die Steuern für Nichtansässige sind gering, aber verpflichtend, und der größte Fehler ist nicht die Höhe, sondern die ehrliche Unkenntnis ihrer Existenz.

Wir bei Alicante Real Estate helfen unseren Käufern nicht nur, Immobilien zu finden und zu erwerben, sondern auch die gesamte Steuerseite zu organisieren: Wir empfehlen einen verlässlichen Steuervertreter und helfen zu verstehen, was genau wann zu zahlen ist. Schreiben Sie uns — und der Besitz eines Hauses an der Costa Blanca bleibt das, was es sein soll: eine Freude.