«J’achète un appartement en bord de mer — et qu’il se loue tout seul». C’est exactement ce que pensent la plupart des étrangers qui viennent à la Costa Blanca avec un budget pour un second bien immobilier. La logique est implacable : le soleil brille 320 jours par an, l’aéroport est à côté, les touristes viennent toute l’année. J’achète — je loue — je rentabilise.
En 2026, cette logique fonctionne toujours. Mais les règles du jeu ont changé plus au cours des dix-huit derniers mois qu’au cours des dix années précédentes. La Cour suprême a annulé le registre fédéral, les voisins ont obtenu un droit de veto, et la moitié des communes touristiques ont gelé la délivrance de nouvelles licences. Examinons dans l’ordre ce que cela signifie pour vous en tant que futur investisseur — sans brouillard juridique, avec des chiffres concrets et des noms de lois à connaître avant l’achat, pas après.
L’erreur principale du débutant est de penser que «la licence de location touristique» est délivrée à guichet unique. En réalité, la permission passe par trois filtres indépendants, et l’échec à l’un d’eux ferme le sujet complètement.
Le premier niveau est la communauté autonome (Valence), où s’applique la loi régionale sur le tourisme. Le second est la municipalité, qui peut instaurer un moratoire ou exiger un certificat d’urbanisme. Le troisième est la communauté des copropriétaires de votre immeuble, qui depuis 2025 a le droit de dire simplement «non». Il faut passer les trois. Et le plus sournois, c’est qu’ils ne sont pas liés entre eux : la municipalité peut donner son accord, mais les voisins votent contre, et il n’y aura pas de licence.
C’est pourquoi on ne peut pas choisir un appartement «pour touristes» en se basant uniquement sur les photos et la vue sur la mer. On vérifie d’abord la faisabilité juridique de l’adresse précise, puis le balcon et la rénovation.
Depuis août 2024, un nouveau décret sur le logement touristique est en vigueur dans la Communauté valencienne. Selon le Decreto Ley 9/2024, tous les appartements touristiques doivent renouveler leur enregistrement tous les cinq ans et fournir un certificat de compatibilité urbanistique délivré par la mairie. C’est un point clé. Avant, la licence était illimitée — on la faisait une fois et on oubliait. Maintenant, c’est une autorisation renouvelable avec un contrôle obligatoire tous les cinq ans. Et le document central ici est le certificado de compatibilidad urbanística : un certificat de la mairie attestant que l’usage touristique est en principe autorisé dans votre bâtiment et dans votre zone.
Dans les zones résidentielles protégées ou dans les bâtiments avec un règlement restrictif, ce certificat peut être refusé. C’est-à-dire que même sans moratoire formel, la mairie peut refuser simplement parce que l’immeuble se trouve dans une zone où l’activité touristique n’est pas prévue.
Ici, la Costa Blanca est devenue un patchwork, et il faut comprendre cela avant de choisir une ville.
Dans la ville d’Alicante même, la situation est dure. En décembre 2025, la mairie a approuvé une modification ponctuelle du plan général, prolongeant le moratoire sur la délivrance de nouvelles licences pour une deuxième année, fixant un maximum de 0,187 places touristiques par habitant et interdisant de nouvelles places dans les zones saturées (avec des exceptions pour les hôtels 3 à 5 étoiles). De plus, l’activité aux rez-de-chaussée des rues commerçantes est limitée et une entrée séparée dans les immeubles résidentiels est obligatoire.
Et ce n’est pas seulement la capitale de la province. Dans la province, des municipalités comme El Campello, Calpe, Denia, Altea et Jávea maintiennent ou ont prolongé les moratoires. Avant d’acheter en vue de la location touristique, il faut vérifier la situation réglementaire précise dans la commune et la zone où se trouve le bien.
Conclusion pratique : deux appartements au même prix dans des villes voisines peuvent avoir un potentiel d’investissement diamétralement opposé. Dans l’un, la licence ne sera pas accordée du tout, dans l’autre, sans problème. La différence de rentabilité ici se mesure non pas en pourcentages, mais au simple fait de «possible/interdit».
C’est probablement le changement le plus sous-estimé. Le 3 avril 2025 est entrée en vigueur la réforme de la Loi sur la propriété horizontale (LPH), introduite par la Loi organique 1/2025.
Le principe est simple et radical. Selon la nouvelle rédaction, la location touristique est interdite par défaut, sauf dans les cas d’autorisation directe de la communauté des copropriétaires, adoptée à la majorité des trois cinquièmes. Un détail important est le double quorum : la décision est prise selon l’article 17.12 LPH — trois cinquièmes du nombre total de propriétaires qui représentent simultanément trois cinquièmes des parts. Si vous avez 60 % des propriétaires «pour», mais qu’ils possèdent moins de 60 % des parts, la décision est invalide.
De plus, la communauté peut, par la même majorité qualifiée, non seulement autoriser, mais aussi limiter ou interdire complètement l’activité touristique, ainsi qu’imposer une majoration des charges communes jusqu’à 20 % pour les appartements loués aux touristes.
Bonne nouvelle pour ceux qui achètent une entreprise déjà en fonctionnement. Les appartements qui fonctionnaient déjà légalement avant le 3 avril 2025 peuvent poursuivre leur activité — le principe de non-rétroactivité protège ceux qui se sont enregistrés plus tôt. Ainsi, lors de l’achat d’un bien avec une licence active, la date d’enregistrement initial devient un actif précieux : elle est «plus ancienne» que les nouvelles interdictions.
Qu’est-ce que cela signifie en pratique ? Si vous achetez un appartement dans un immeuble résidentiel sans licence valide, vous devrez assister à une assemblée générale des copropriétaires et réunir 60 % + 60 %. Dans un immeuble touristique où la moitié des propriétaires sont des retraités locaux fatigués des valises dans les escaliers, les chances peuvent être faibles. L’achat d’un bien avec une licence déjà délivrée et active élimine ce risque.
Au printemps 2026, un événement a provoqué beaucoup de confusion. La Cour suprême, par sa décision n° 620/2026, a annulé le registre national unifié des locations de courte durée en raison de l’absence de compétence de l’État, mais a maintenu la guichet unique numérique. Il s’agit du registre introduit par le décret royal 1312/2024 et entré en vigueur le 1er juillet 2025.
La logique du tribunal : la location touristique et la réglementation du tourisme relèvent en grande partie de la compétence des communautés autonomes, donc l’État n’avait pas le droit de créer un registre national chevauchant ceux déjà existants au niveau régional.
Il est important de bien comprendre les conséquences. Depuis la publication de la décision au BOE le 8 juin 2026, l’obtention d’un numéro d’enregistrement national pour proposer un logement de courte durée sur les plateformes en ligne n’est plus obligatoire. Mais — et c’est crucial — l’annulation ne concerne pas les licences et registres touristiques autonomes, ni les obligations d’identification et de transmission des données des clients, comme le registre des voyageurs et SES Hospedajes.
En termes simples : une couche bureaucratique fédérale a été supprimée, mais la licence régionale de Valence, les exigences municipales et l’obligation de transmettre les données à la police restent en vigueur. Pour l’acheteur, c’est plutôt une simplification sur le papier qu’un véritable assouplissement.
Oui — mais en connaissance de cause, pas «au hasard». La demande n’a pas disparu : la Costa Blanca reste l’un des marchés touristiques les plus solides d’Espagne avec une demande internationale en croissance année après année. La rentabilité est réelle, mais concentrée : les semaines de juillet et août offrent un taux d’occupation maximal et les tarifs les plus élevés par nuit, tandis que Pâques, juin et septembre sont la saison intermédiaire. Calculer la rentabilité sur la base des tarifs d’août multipliés par douze est une erreur classique des débutants.
Trois règles qui vous feront économiser des dizaines de milliers d’euros :
Premièrement — vérifiez la faisabilité juridique de l’adresse avant le versement de l’acompte, pas après. Le moratoire municipal et le règlement de la communauté des copropriétaires sont plus importants que la rénovation et la vue sur la mer.
Deuxièmement — un bien avec une licence valide coûte plus cher pour une raison. La date d’enregistrement initiale est protégée contre les nouvelles interdictions, et cette «clause grand-père» est une vraie valeur, pas un supplément marketing.
Troisièmement — si la licence touristique n’est pas disponible, il existe une alternative légale. Dans les zones avec moratoire, la location temporaire selon l’article 3 de la loi sur les baux urbains (LAU), qui ne nécessite pas de licence touristique, reste une option légale. La rentabilité est moindre, mais les risques aussi.
Le marché de la location touristique à la Costa Blanca en 2026 n’est plus un «acheter et oublier», mais un investissement qui nécessite un contrôle à l’entrée. En revanche, ceux qui passent consciemment les trois filtres voient leurs concurrents diminuer : le segment illégal est nettoyé, et la demande reste. Et c’est, paradoxalement, une bonne nouvelle pour l’acheteur prudent.
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