Toeristische verhuur in Torrevieja blijft een van de populaire manieren om inkomsten te genereren uit onroerend goed aan de Costa Blanca. De stad trekt toeristen aan met haar stranden, mild klimaat, internationale omgeving en een breed aanbod aan woningen dicht bij zee.
Echter, in 2026 is het niet voldoende om een appartement te kopen en een advertentie op een boekingsplatform te plaatsen. De eigenaar moet rekening houden met de eisen van de Valenciaanse Gemeenschap, de regels van het betreffende wooncomplex en gemeentelijke beperkingen.
Wat wordt beschouwd als toeristische verhuur
In de Valenciaanse Gemeenschap wordt toeristische accommodatie beschouwd als een volledig uitgeruste woning die aan één huurder wordt verhuurd voor maximaal 10 opeenvolgende dagen.
Het is verboden om afzonderlijke kamers aan toeristen te verhuren: het object moet volledig worden aangeboden. Verhuur aan dezelfde persoon voor 11 dagen of langer valt volgens de regionale regels niet meer onder de categorie vivienda de uso turístico.
Het gebruik van Booking, Airbnb en andere toeristische kanalen is op zich al een teken van toeristisch gebruik van het vastgoed.
Wat is nodig voor toeristische verhuur in Torrevieja
Het eerste belangrijke document is een positief gemeentelijk rapport over stedenbouwkundige compatibiliteit, informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico.
Voor de verkrijging ervan in Torrevieja kunnen de volgende zaken vereist zijn:
bewijs van betaling van gemeentelijke heffingen;
foto van de gevel van het gebouw;
plattegrond van de locatie van het pand;
eigendomspapieren;
verklaring van tweede bewoning, opgesteld op naam van de eigenaar.
Na ontvangst van een positief rapport wordt een declaración responsable ingediend en wordt het object geregistreerd in het Register van Toerisme van de Valenciaanse Gemeenschap.
De eigenaar moet ook het recht bevestigen om over het onroerend goed te beschikken, beschikken over een geldig document van eerste of tweede bewoning en voldoen aan de technische vereisten voor toeristische accommodatie.
Is een "toeristische licentie" nodig
In de volksmond wordt registratie vaak aangeduid als toeristische licentie. Formeel gaat het om de opname van het object in het Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana na indiening van de verantwoordelijke verklaring.
De registratie is vijf jaar geldig. Na deze periode moet deze worden vernieuwd door te bevestigen dat het object nog aan de actuele eisen voldoet. Bij eigendomsoverdracht gaat de oude registratie niet automatisch over op de koper: de nieuwe eigenaar moet een nieuwe verklaring indienen en een positief gemeentelijk rapport verkrijgen.
In advertenties moet het regionale registratienummer in het formaat VT-000000-X en de exacte locatie van het object worden vermeld. Het ontbreken van het nummer of onjuiste gegevens kunnen aanleiding geven tot controle van de advertentie.
Is toestemming van de eigenarenvereniging vereist
Voor het starten van een nieuwe activiteit na 3 april 2025 is voorafgaande directe goedkeuring van de eigenarenvereniging vereist.
De beslissing om toeristische verhuur goed te keuren, te beperken of te verbieden wordt genomen met een drievijfde meerderheid van eigenaren die tegelijkertijd drievijfde van de gedeelde eigendom in het gebouw vertegenwoordigen.
Met dezelfde meerderheid kan de gemeenschap de deelname in de gemeenschappelijke kosten voor het toeristische object verhogen, maar niet meer dan 20%. Deze besluiten hebben geen terugwerkende kracht.
Daarom is het belangrijk om voor de aankoop van een investeringsappartement de statuten, vergaderprotocollen en bevestiging van toestemming voor toeristische verhuur in het gebouw op te vragen bij de beheerder van de gemeenschap.
Wat gebeurde er met het uniforme nationale register in 2026
In 2025 werd in Spanje het Koninklijk Besluit 1312/2024 van kracht, dat voorzag in het verkrijgen van een uniform nationaal registratienummer voor het publiceren van kortetermijnverhuur op online platforms.
Echter, in mei en juni 2026 heeft het Spaanse Hooggerechtshof bepalingen vernietigd die het registratieproces via het Kadaster of het Register van Roerende Zaken regelden en het verkrijgen van het nationale nummer koppelden aan de mogelijkheid om een advertentie te plaatsen.
Dit schafte de regionale eisen van de Valenciaanse Gemeenschap niet af. De eigenaar heeft nog steeds een positief gemeentelijk rapport, een verantwoordelijke verklaring en een geldige VT-registratie nodig.
Vanwege recente rechterlijke uitspraken moet bij het opstarten van een object de actuele procedure op de datum van indiening van de documenten worden gecontroleerd en mogen de in 2025 gepubliceerde instructies niet worden gebruikt.
Hoeveel kan worden verdiend met toeristische verhuur
De inkomsten hangen af van de wijk, de afstand tot het strand, de staat van het appartement, het aantal slaapplaatsen, de aanwezigheid van een zwembad, parkeergelegenheid, airconditioning en terras.
Beschouwen we een hypothetisch voorbeeld. Een appartement met twee slaapkamers wordt 180 nachten per jaar verhuurd tegen een gemiddelde werkelijke prijs van €85 per nacht:
180 × 85 € = 15.300 € bruto-inkomsten per jaar.
Als de kosten voor onderhoud, nutsvoorzieningen, verzekering, service, vervanging van textiel, platformcommissies en beheer ongeveer €4.500 bedragen, blijft over:
15.300 € − 4.500 € = 10.800 € vóór belastingen en hypotheeklasten.
Dit is geen voorspelling voor een specifiek appartement, maar een rekenvoorbeeld. Het ene object kan hoge inkomsten in de zomer genereren en in de winter leegstaan, het andere kan dankzij verwarming, werkruimte, parkeergelegenheid en gericht op overwinterende Europeanen een bezetting het hele jaar door handhaven.
Welke kosten verminderen de werkelijke rendabiliteit
In reclameberekeningen wordt vaak alleen de bruto-omzet weergegeven. Het werkelijke inkomen van de eigenaar wordt verminderd door:
nutsvoorzieningen en internet;
bijdragen aan de eigenarenvereniging;
IBI (onroerendgoedbelasting) en afvalinzameling;
verzekering;
schoonmaak en wasserij;
commissie van boekingsplatforms;
onderhoud van airconditioning en apparatuur;
reparaties en vervanging van meubilair;
diensten van het beheerbedrijf;
inkomstenbelasting.
Voor het berekenen van de rendabiliteit moeten niet alleen de prijs van het appartement, maar ook alle kosten voor aankoop, belastingen, renovatie, meubels en opstart worden meegenomen.
De netto-rendabiliteit wordt berekend als de verhouding van het jaarlijkse inkomen na bedrijfskosten ten opzichte van het totale investeringsbedrag.
Welke objecten zijn beter geschikt voor verhuur
De meest liquide zijn meestal appartementen die niet alleen geschikt zijn voor toeristen, maar ook voor kopers die er zelf willen wonen.
In Torrevieja zijn vooral belangrijk:
loopafstand tot het strand en infrastructuur;
gemakkelijke toegang en parkeergelegenheid;
airconditioning;
balkon of terras;
lift;
goede staat van het gebouw;
geen verbod op toeristische verhuur;
duidelijke indeling zonder illegale verbouwingen.
Een zwembad kan de aantrekkelijkheid van het object in de zomer verhogen, maar verhoogt tegelijkertijd de kosten van de eigenarenvereniging. Zeezicht maakt het mogelijk een hogere prijs te vragen, maar de aanschafkosten van dergelijk onroerend goed zijn ook aanzienlijk hoger.
Hoe de registratie niet te verliezen
De registratie kan in gevaar komen als de eigenaar niet meer voldoet aan de opgegeven voorwaarden, de gegevens niet bijwerkt of onjuiste advertenties plaatst.
Speciale aandacht moet uitgaan naar de volgende wijzigingen:
wisseling van eigenaar of exploitant;
wijziging van capaciteit;
wijziging van de werktijden;
ontbreken van geldig bezettingsdocument;
illegale verbouwingen;
niet voldoen aan technische eisen;
plaatsing van advertentie zonder VT-nummer;
verhuur van kamers in plaats van het hele appartement;
verstrekking van het object voor een periode die niet overeenkomt met het gekozen juridische regime.
De eigenaar is ook verantwoordelijk voor de naleving van het huisreglement door de gasten. Regelmatige klachten over lawaai, ordeverstoring of verkeerd gebruik van gemeenschappelijke ruimtes kunnen leiden tot conflicten met de eigenarenvereniging.
Wat te controleren vóór aankoop van een investeringsappartement
De grootste fout van de koper is om eerst het object te kopen en daarna te ontdekken of het legaal aan toeristen mag worden verhuurd.
Voor het maken van een reservering moet worden gecontroleerd:
Of toeristisch gebruik is toegestaan volgens het stedenbouwkundig plan.
Of er een positief informe de compatibilidad urbanística is.
Of de eigenarenvereniging de activiteit toestaat.
Of het object een geldige regionale registratie heeft.
Of na eigendomsoverdracht een nieuwe registratie nodig is.
Of de werkelijke indeling overeenkomt met de gegevens van het register en kadastraal plan.
Wat de jaarlijkse kosten en seizoensgebonden vraag zijn.
Of er een alternatief scenario is voor langetermijn- of seizoensverhuur.
Het hebben van een registratienummer van de verkoper garandeert niet dat de koper de activiteit onder dezelfde voorwaarden kan voortzetten. Na eigendomsoverdracht gelden de actuele eisen en moeten de documenten opnieuw worden geregeld.
Is toeristische verhuur winstgevend in Torrevieja
Toeristische verhuur kan inkomsten opleveren, maar in 2026 wordt het een volledig beheerd bedrijf. Het resultaat hangt niet alleen af van de ligging van het appartement, maar ook van de legaliteit van de activiteit, de kwaliteit van het beheer, beoordelingen, seizoensstrategie en kostenbeheersing.
Voor investeerders zijn vooral waardevol objecten die hun liquiditeit behouden bij verschillende scenario’s: geschikt voor toeristische verhuur, winterverblijf, middellange verhuur en latere doorverkoop.
Voor aankoop is het belangrijk niet de verwachte opbrengst uit de advertentie te beoordelen, maar de nettowinst na kosten en de juridische mogelijkheid om de activiteit voort te zetten.
Bekijk de vastgoedcatalogus van Alicante Real Estate
Alicante Real Estate - uw gids voor onroerend goed en lifestyle aan de Costa Blanca.
Reacties