Het kopen van een appartement of villa aan de Costa Blanca is een droom waarvoor mensen jarenlang sparen. Maar juist in de vreugdevolle opwinding verliezen mensen vaak duizenden euro’s. De Spaanse markt is vriendelijk voor buitenlanders, maar volgt zijn eigen regels, en wat in jouw land vanzelfsprekend lijkt, kan hier een onaangename verrassing zijn.
In de jaren dat we aan de kust werken, hebben we tientallen verhalen gezien waarin kopers geld verloren, niet door oplichters, maar gewoon omdat ze iets niet wisten. We hebben de zeven meest voorkomende en dure fouten verzameld en leggen uit hoe je ze kunt vermijden.
De belangrijkste eigenschap van het Spaanse recht die buitenlanders schokt: schulden zijn “gekoppeld” aan het vastgoed en niet aan de vorige eigenaar. Als de vorige eigenaar de IBI-belasting, bijdragen aan de vereniging van eigenaren (comunidad) of rekeningen voor water en vuilnis niet heeft betaald, gaan deze schulden na de transactie over op jou.
Stel je voor: je hebt een leuk appartement in Torrevieja gekocht, en een maand later krijg je een eis om achterstallige community fees van twee jaar te betalen – enkele duizenden euro’s waar niemand je voor heeft gewaarschuwd.
Hoe te voorkomen: vraag voor de transactie een nota simple op bij het kadaster, een bewijs van geen schulden aan de comunidad (certificado de deudas) en een bevestiging van de betaling van de IBI van de afgelopen jaren. Een goede advocaat of makelaar doet dit automatisch. Als de verkoper met deze documenten “treuzelt”, is dat een rood vlaggetje.
De klassieker: de koper berekent het budget precies op de prijs van het object in de advertentie. En dan blijkt dat er nog eens 10–13% bovenop komt voor belastingen en bijkomende kosten.
Bij aankoop van een bestaande woning in de Valenciaanse Gemeenschap is de belangrijkste uitgave de ITP-belasting. Goed nieuws: vanaf 1 juni 2026 wordt het tarief verlaagd tot 9%, wat kopers al een flink bedrag bespaart. Maar daarnaast zijn er:
Hoe te voorkomen: reken minimaal 12% bovenop de prijs van het object voor bestaande woningen. Voor nieuwbouw is de berekening anders (daar is het BTW/IVA 10% plus het zegelrecht AJD), en het uiteindelijke bedrag verschilt ook. Vraag het bureau om een volledige begroting voordat je verliefd wordt op een bepaald appartement.
De NIE (identificatienummer voor buitenlanders) is je “sleutel” voor alles in Spanje: zonder NIE kun je geen rekening openen, geen vastgoed registreren en geen nutsvoorzieningen aansluiten. Veel kopers ontdekken dit pas op het laatste moment, wanneer de transactie al gepland is maar het nummer nog niet aanwezig is.
Het verkrijgen van de NIE kan enkele dagen tot weken duren – in het hoogseizoen zijn de wachtrijen bij consulaten en politiebureaus in Alicante lang.
Hoe te voorkomen: regel je NIE zo vroeg mogelijk, al tijdens het zoeken naar een object. Dit kan via een volmacht, zonder dat je persoonlijk aanwezig hoeft te zijn. Dan is alles klaar op het moment van ondertekening bij de notaris, en valt de transactie niet uit door papierwerk.
Als je in euro’s koopt en je geld in een andere valuta bewaart, loop je twee keer het risico verlies te lijden op de koers: op een ongunstig moment van conversie en op verborgen bankkosten. Bij een transactie van 200.000 euro is een verschil van een paar procent duizenden euro’s die simpelweg verdampen.
Gewone banken bieden vaak ongunstige koersen en rekenen commissies die ze niet duidelijk melden.
Hoe te voorkomen: vergelijk de koers van de bank met gespecialiseerde valutabrokers die werken met grote internationale overboekingen en betere voorwaarden bieden. Plan je conversie ruim van tevoren, en niet op de dag dat je dringend een aanbetaling moet doen.
In Spanje wordt bij het reserveren van een object gewoonlijk een aanbetaling gedaan. Maar de vorm van deze aanbetaling varieert, en daarvan hangt af wat er met je geld gebeurt als de transactie niet doorgaat.
Buitenlanders storten vaak de “reservering” rechtstreeks aan de verkoper of een particulier zonder duidelijke overeenkomst – en kunnen daarna hun geld niet terugkrijgen als er iets misgaat. Of ze tekenen een contrato de arras zonder de voorwaarden te begrijpen: in sommige gevallen vervalt de aanbetaling volledig als je afziet.
Hoe te voorkomen: stort nooit een aanbetaling zonder schriftelijke overeenkomst die door je advocaat is gecontroleerd. Zorg dat je het type overeenkomst (arras penitenciales, confirmatorias, enz.) en de gevolgen van annulering door beide partijen begrijpt. Het geld moet op een beschermde rekening staan, niet “in de zak” van de verkoper.
De markt aan de Costa Blanca is groot en er zijn zowel professionals als mensen die zich als “agenten” voordoen. In Spanje is er een officieel register van agenten (bijvoorbeeld RAICV in de Valenciaanse Gemeenschap), maar niet iedereen die je woningen laat zien, staat erin.
Het probleem met een ongeteste tussenpersoon is niet alleen de commissie. Hij kan gebreken aan het object verbergen, schulden niet controleren, belangrijke documenten “vergeten” – en de verantwoordelijkheid ligt uiteindelijk bij jou.
Hoe te voorkomen: werk met een bureau dat een officiële registratie heeft, een fysiek kantoor, recensies en een transactieverleden. Vraag naar lidmaatschap van beroepsverenigingen. Een echte professional is minstens zo geïnteresseerd in jouw veiligheid als in de transactie, want hij leeft van terugkerende klanten en aanbevelingen.
Mooie foto’s en een verse renovatie verbergen gemakkelijk wat duur kan zijn: vocht en schimmel (een veelvoorkomend probleem aan de kust), elektrische problemen, illegale aanbouwen, afwijkingen tussen de werkelijke oppervlakte en de documenten.
Dit geldt vooral voor bestaande bouw en oude bungalows: wat er in de zomer gezellig uitziet, kan in de winter door vocht “vervallen”. En een illegale aanbouw (een veelvoorkomend verhaal aan de Costa Blanca) kan problemen veroorzaken bij doorverkoop en zelfs leiden tot boetes.
Hoe te voorkomen: laat voor de aankoop een technische keuring doen en controleer de documenten (zorg dat alle vierkante meters en aanbouwen legaal zijn). Zorg ervoor dat het object een geldige cédula de habitabilidad heeft — een certificaat van bewoonbaarheid. Dit is goedkoop vergeleken met de prijs van een fout.
Als je naar alle zeven punten kijkt, zie je een patroon: bijna elk verlies van geld gebeurt door haast en onwetendheid van lokale regels, niet door kwade opzet. De Spaanse transactie is transparant en veilig — als deze wordt geleid door iemand die weet waar hij moet kijken.
Controle van schulden, volledige kostenraming, vooraf geregeld NIE, een correcte aanbetalingsovereenkomst en technische expertise van het object zijn geen bureaucratie, maar een verzekering voor je droom van een huis aan zee.
Wij bij Alicante Real Estate begeleiden transacties aan de Costa Blanca sinds 2010 en nemen deze controles voor onze rekening zodat jij kunt nadenken over het uitzicht vanaf je terras en niet over een vreemde schuld. Als je in 2026 een aankoop plant — schrijf ons en wij maken gratis een begroting en checklist voor jouw specifieke object.
Onze manager neemt spoedig contact met u op
We bellen je snel terug
Abonneer u op ons telegramkanaal, wees de eerste die weet hoe interessant het is om tijd door te brengen in Spanje en nieuwe restaurantkritiek van onze expert. +34638358515
Reacties