Veel buitenlanders kopen een woning aan de Costa Blanca voor vakanties: ze komen een paar maanden per jaar en de rest van de tijd staat het appartement leeg. En bijna allemaal zijn ze oprecht overtuigd dat als het vastgoed niet wordt verhuurd en geen inkomen oplevert, ze niets aan de overheid hoeven te betalen. Behalve misschien de nutsvoorzieningen.

Dit is de duurste misvatting van een Spaanse niet-ingezetene-eigenaar. Spanje denkt er anders over: zelfs een leegstaand appartement, waarin u zelf twee maanden per jaar woont, brengt vanuit fiscaal oogpunt "inkomen" op — en daar moet belasting over betaald worden. Laten we op een begrijpelijke manier bekijken wie wat en hoeveel betaalt, en wat het zwijgen kan veroorzaken.

Wie is een "niet-ingezetene" in de ogen van de Spaanse belastingdienst

Allereerst de belangrijkste definitie, want daarvan hangt alles af. U wordt als fiscaal ingezetene van Spanje beschouwd als aan ten minste één voorwaarde wordt voldaan: u verblijft meer dan 183 dagen per jaar in het land, of hier bevindt zich het centrum van uw economische belangen, of uw gezin woont permanent in Spanje.

Als dit allemaal niet op u van toepassing is — bent u een niet-ingezetene. U bezit onroerend goed, maar uw fiscale woonplaats is in een ander land. Juist niet-ingezetenen komen vaak in de problemen omdat ze leven met het gevoel "ik ben hier gewoon op vakantie".

Belasting 1. IRNR — voor het simpele feit dat u een appartement bezit

Dit is de belangrijkste en meest onverwachte belasting voor buitenlanders — Impuesto sobre la Renta de No Residentes, de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen.

De logica van de Spaanse staat is als volgt: als u een woning heeft die u zelf gebruikt (niet verhuurt), betekent dit dat u "verondersteld inkomen" ontvangt — het voordeel dat u in uw eigen woning woont in plaats van te huren. En dit virtuele inkomen wordt belast, zelfs als u feitelijk geen euro heeft verdiend.

Hoe het wordt berekend: de kadastrale waarde van het onroerend goed (valor catastral, vermeld op de IBI-bon) wordt genomen, daarvan wordt 1,1% of 2% genomen, afhankelijk van wanneer de kadastrale waardering voor het laatst is herzien. Het verkregen bedrag is het "verondersteld inkomen" voor het jaar. En daarop wordt belasting betaald tegen het tarief:

• 19% — voor inwoners van EU-landen, evenals IJsland, Noorwegen en Liechtenstein;
• 24% — voor alle anderen, inclusief bijvoorbeeld Britse burgers na Brexit en inwoners van landen buiten de EER.

In de praktijk komt dit voor een gemiddeld appartement vaak neer op enkele tientallen of een honderd euro per jaar — een te betalen bedrag. Het probleem is niet de grootte, maar dat velen gewoon niet van de belasting weten en deze jarenlang niet betalen.

Belasting 2. IRNR over verhuur — als u toch verhuurt

Als het appartement niet leeg staat maar wordt verhuurd (zowel op lange termijn als kort via platforms) — betaalt u dezelfde IRNR, maar dan over de werkelijke huurinkomsten, niet over het fictieve inkomen.

Hier is opnieuw hetzelfde onderscheid belangrijk:

• EU/EER-inwoners betalen 19% en kunnen belangrijker nog, de kosten die verband houden met het vastgoed aftrekken: hypotheekrente, reparaties, verzekering, IBI, afschrijving, beheerskosten. De belasting wordt dus geheven over de nettowinst.
• Niet-ingezetenen buiten de EU betalen 24% en kunnen bijna geen kosten aftrekken — de belasting wordt berekend over de bruto-inkomsten. Dit is een aanzienlijk verschil waar burgers van landen buiten de EER rekening mee moeten houden.

De aangifte van huurinkomsten wordt elk kwartaal ingediend, niet één keer per jaar — dit is een veelgemaakte fout.

Belasting 3. IBI — lokale gemeentebelasting

Impuesto sobre Bienes Inmuebles — dit is de onroerendgoedbelasting die alle eigenaren betalen, zowel ingezetenen als niet. Het gaat naar de lokale gemeente en wordt berekend op basis van de kadastrale waarde; het tarief hangt af van de specifieke stad en bedraagt meestal fracties van een procent per jaar.

IBI wordt meestal eenmaal per jaar geïnd. Het is handig om het te koppelen aan automatische incasso, omdat juist de "vergeten" IBI vaak leidt tot schulden die later opduiken — ook, zoals we eerder schreven, bij doorverkoop, want IBI-schulden zijn "aan het object gekoppeld".

Belasting 4. Vergeet de afvalheffing en het "verondersteld" niet

Naast IBI heft de gemeente meestal een aparte heffing voor afvalinzameling (basura) — klein maar ook verplicht. Het is geen inkomstenbelasting, maar maakt deel uit van het "pakket" van regelmatige betalingen die elke eigenaar heeft, ongeacht of hij in het appartement woont of niet.

Wat gebeurt er als u gewoon niet betaalt

En hier is het belangrijkste deel, waarom het de moeite waard is om door te lezen. Velen denken: "Ik ben niet-ingezetene, ik woon in een ander land, hoe gaan ze me vinden?" Ze zullen u vinden — en daarom is dit een slechte zet:

Boetes en straffen. Voor het te laat indienen van aangiften worden rente en toeslagen berekend. Hoe langer de achterstand, hoe meer er bij komt.

De schuld is aan het onroerend goed verbonden. Onbetaalde gemeentelijke belastingen zoals IBI "hangen" aan het onroerend goed zelf. Wanneer u besluit het appartement te verkopen, komt deze schuld aan het licht en moet worden afbetaald uit het transactiebedrag — soms samen met opgelopen boetes.

Problemen bij verkoop. Bij de verkoop van onroerend goed door een niet-ingezetene houdt de koper wettelijk 3% van de prijs in en stort dit rechtstreeks naar de belastingdienst — als voorschot op mogelijke openstaande verplichtingen van de niet-ingezetene verkoper. Heeft u IRNR-schulden opgebouwd, dan moet u deze op dat moment regelen, gehaast en tegen uw wil in.

Spanje wisselt actief fiscale gegevens uit. Er is een automatische uitwisseling van financiële informatie tussen EU-landen en veel andere staten. De illusie "men ziet mij hier niet" klopt al lang niet meer met de realiteit.

Hoe rustig betalen en het niet in je hoofd houden

Goed nieuws: dit hele systeem is alleen eng in theorie. In de praktijk wordt alles één keer geregeld en werkt jaren.

De meeste niet-ingezetene eigenaren huren gewoon een belastingvertegenwoordiger (fiscal representative) in — dat kan een lokale advocaat of een gespecialiseerd bedrijf (gestoría) zijn. De vertegenwoordiger dient eenmaal per jaar uw IRNR-aangifte in, houdt IBI-termijnen in de gaten, herinnert aan betalingen en zorgt ervoor dat er geen vragen zijn. Deze dienst kost meestal weinig geld per jaar — niet te vergelijken met mogelijke boetes en stress.

Belangrijke regels om te onthouden:

• Ook als het appartement leegstaat en geen inkomsten genereert, moet de jaarlijkse IRNR toch betaald worden.
• Het tarief hangt af van of u EU/EER-inwoner bent of niet: 19% tegenover 24%.
• Huurinkomsten worden kwartaalgewijs aangegeven, "verondersteld inkomen" uit eigen woning één keer per jaar.
• IBI en basura worden door alle eigenaren betaald; het is handig om ze via automatische incasso te regelen.
• Het is makkelijker om één keer een belastingvertegenwoordiger aan te stellen dan elk jaar de deadlines te onthouden.

Kort gezegd

Een appartement aan zee bezitten in Spanje is een plezier en geen hoofdpijn als je de regels vanaf het begin begrijpt. Niet-ingezetenenbelasting is klein maar verplicht, en de grootste fout hier is niet de hoogte, maar de oprechte onwetendheid over het bestaan ervan.

Wij bij Alicante Real Estate helpen onze kopers niet alleen bij het vinden en regelen van onroerend goed, maar ook bij het organiseren van de gehele fiscale kant: we zullen een betrouwbare belastingvertegenwoordiger aanbevelen en helpen begrijpen wat en wanneer u moet betalen. Schrijf ons — en het bezit van een huis aan de Costa Blanca blijft wat het moet zijn: een vreugde.