«Ik koop een appartement aan zee — en laat het zichzelf verhuren». Zo denken de meeste buitenlanders die naar de Costa Blanca komen met een budget voor een tweede woning. De logica is onwrikbaar: 320 zonnige dagen per jaar, de luchthaven vlakbij, toeristen komen het hele jaar door. Kopen — verhuren — terugverdienen.

In 2026 werkt deze logica nog steeds. Maar de spelregels zijn in het afgelopen anderhalf jaar meer veranderd dan in de voorgaande tien jaar. Het Hooggerechtshof heeft het federale register afgeschaft, de buren in het gebouw hebben een vetorecht gekregen en de helft van de badplaatsgemeenten heeft de uitgifte van nieuwe vergunningen bevroren. Laten we eens kijken wat dit betekent voor u als toekomstige investeerder — zonder juridisch jargon, met concrete cijfers en namen van wetten die u moet kennen vóór aankoop, niet erna.

Drie niveaus waarop het lot van uw verhuur wordt beslist

De grootste fout van een beginner is denken dat de «toeristenverhuurlicentie» bij één loket wordt afgegeven. In werkelijkheid gaat de vergunning door drie onafhankelijke filters, en falen bij één ervan sluit het onderwerp volledig af.

Het eerste niveau is de autonome gemeenschap (Valencia), waar de regionale toerismewet geldt. Het tweede is de gemeente, die een moratorium kan instellen of een stedenbouwkundig certificaat kan eisen. Het derde is de vve van uw gebouw, die sinds 2025 het recht heeft om simpelweg «nee» te zeggen. Alle drie moeten worden doorstaan. En het meest verraderlijke is dat ze niet met elkaar verbonden zijn: de gemeente kan akkoord gaan, maar de buren stemmen tegen en er komt geen vergunning.

Daarom kunt u een appartement «voor toeristen» niet kiezen op basis van foto’s en zeezicht alleen. Eerst wordt de juridische haalbaarheid van het specifieke adres gecontroleerd, en pas daarna het balkon en de renovatie.

Niveau 1: regionale wet van Valencia — Decreto Ley 9/2024

Sinds augustus 2024 geldt er in de Comunitat Valenciana een nieuw decreet over toeristische woningen. Volgens Decreto Ley 9/2024 moeten alle toeristische appartementen elke vijf jaar hun registratie vernieuwen en een certificaat van stedenbouwkundige compatibiliteit overleggen, afgegeven door het stadhuis. Dit is een belangrijk punt. Vroeger was de vergunning onbeperkt geldig — één keer geregeld en vergeten. Nu is het een hernieuwbare vergunning met verplichte controle om de vijf jaar. En het centrale document hier is het certificado de compatibilidad urbanística: een verklaring van het stadhuis dat toeristisch gebruik in principe is toegestaan in uw gebouw en in uw zone.

In beschermde woonzones of gebouwen met beperkende statuten kan zo’n certificaat worden geweigerd. Dat wil zeggen dat zelfs zonder formeel moratorium het stadhuis kan weigeren, simpelweg omdat het gebouw zich in een zone bevindt waar toeristische activiteiten niet zijn toegestaan.

Niveau 2: gemeentelijke moratoria — kaart van verboden

Hier is de Costa Blanca een lappendeken geworden, en dat moet u begrijpen voordat u een stad kiest.

In de stad Alicante zelf is de situatie streng. In december 2025 keurde het stadhuis een gerichte wijziging van het bestemmingsplan goed, verlengde het moratorium voor het uitgeven van nieuwe vergunningen voor een tweede jaar, stelde een maximum vast van 0,187 toeristische plaatsen per inwoner en verbood nieuwe plaatsen in oververzadigde zones (met uitzonderingen voor 3- tot 5-sterrenhotels). Bovendien is de activiteit op de begane grond van winkelstraten beperkt en is er een eis voor een aparte ingang in woongebouwen ingevoerd. 

En dit geldt niet alleen voor de provinciehoofdstad. In de provincie behouden of verlengden gemeenten als El Campello, Calpe, Denia, Altea en Jávea moratoria. Voor aankoop met het oog op toeristische verhuur is het nodig om de specifieke regelgeving in de gemeente en de zone waar het object zich bevindt te controleren. 

Praktische conclusie: twee appartementen met dezelfde prijs in naburige steden kunnen een diametraal tegenovergesteld investeringspotentieel hebben. In de ene wordt de vergunning helemaal niet gegeven, in de andere zonder problemen. Het verschil in rendement wordt hier niet gemeten in procenten, maar door het feit «wel/niet toegestaan».

Niveau 3: buren kregen vetorecht — LPH-hervorming

Dit is misschien wel de meest onderschatte verandering. Op 3 april 2025 trad de hervorming van de Wet op horizontaal eigendom (LPH), ingevoerd door de Organieke Wet 1/2025, in werking. 

De kern is eenvoudig en radicaal. Volgens de nieuwe tekst is toeristische verhuur standaard verboden, behalve in gevallen van directe toestemming door de vereniging van eigenaars, genomen met een meerderheid van drie vijfde. Hierbij is het detail van het dubbele quorum belangrijk: de beslissing wordt genomen volgens artikel 17.12 LPH — drie vijfde van het totaal aantal eigenaars die tegelijkertijd drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Als u 60% van de eigenaars «voor» heeft, maar zij bezitten minder dan 60% van de aandelen, is de beslissing niet geldig. 

Bovendien kan de vereniging met dezelfde gekwalificeerde meerderheid toeristische activiteiten niet alleen toestaan, maar ook beperken of volledig verbieden, en een toeslag van maximaal 20% op de gewone gemeenschappelijke kosten invoeren voor appartementen die aan toeristen worden verhuurd. 

Goed nieuws voor wie een bestaand bedrijf koopt. Appartementen die vóór 3 april 2025 al legaal actief waren, mogen hun activiteiten voortzetten — het principe van non-retroactiviteit beschermt degenen die zich eerder hebben geregistreerd. Daarom wordt bij de aankoop van een object met een geldige vergunning de datum van de eerste registratie een waardevol actief: die is «ouder» dan de nieuwe verboden. 

Wat betekent dit in de praktijk? Als u een appartement koopt in een woongebouw zonder geldige vergunning, moet u naar een algemene bewonersvergadering gaan en 60%+60% verzamelen. In een vakantiehuis waar de helft van de eigenaren lokale gepensioneerden zijn die genoeg hebben van koffers in de hal, kunnen de kansen laag zijn. Maar de aankoop van een object met een reeds verleende en geldige vergunning neemt dit risico weg.

Afschaffing van het federale register: wat is er gebeurd en wat blijft

In het voorjaar van 2026 gebeurde er iets dat veel verwarring veroorzaakte. Het Hooggerechtshof heeft met uitspraak nr. 620/2026 het uniforme landelijke register voor kortetermijnverhuur opgeheven wegens gebrek aan staatsbevoegdheid, maar het digitale loket behouden. Het gaat om het register dat werd ingevoerd door Koninklijk Besluit 1312/2024 en dat op 1 juli 2025 in werking trad. 

De logica van de rechtbank: toeristische verhuur en toerismeregelgeving vallen grotendeels onder de bevoegdheid van autonome gemeenschappen, dus had de staat geen recht om een nationaal register te creëren dat overlapt met de bestaande regionale registers. 

Het is belangrijk om de gevolgen goed te begrijpen. Vanaf de publicatie van de uitspraak in het BOE op 8 juni 2026 is het niet langer verplicht om een staatsregistratienummer te verkrijgen voor het aanbieden van kortetermijnverhuur op online platforms. Maar — en dat is cruciaal — de afschaffing raakt de autonome toeristische vergunningen en registers niet, noch de verplichtingen tot identificatie en overdracht van gegevens over gasten, zoals het gastenboek en SES Hospedajes. 

Eenvoudig gezegd: een federale bureaucratische laag is verwijderd, maar de regionale vergunning van Valencia, de gemeentelijke eisen en de verplichte gegevensoverdracht aan de politie blijven van kracht. Voor de koper is dit eerder een vereenvoudiging op papier dan een echte versoepeling.

Is het de moeite waard om in 2026 te kopen voor verhuur?

Ja — maar bewust, niet «op goed geluk». De vraag is niet verdwenen: de Costa Blanca blijft een van de sterkste toeristische markten van Spanje met een internationale vraag die jaar na jaar groeit. De rendabiliteit is reëel, maar geconcentreerd: de weken juli en augustus bieden maximale bezetting en de hoogste prijzen per nacht, terwijl Pasen, juni en september het middenseizoen zijn. De terugverdientijd berekenen op basis van augustusprijzen vermenigvuldigd met twaalf is een klassieke beginnersfout. 

Drie regels die u tienduizenden euro’s besparen:

Ten eerste — controleer de juridische haalbaarheid van het adres vóór het aanbetalen, niet daarna. Moratoria in de gemeente en het huishoudelijk reglement van de vereniging zijn belangrijker dan de renovatie en het zeezicht.

Ten tweede — een object met een geldige vergunning is niet voor niets duurder. De datum van de eerste registratie is beschermd tegen nieuwe verboden, en deze «opa-clausule» is een reële waarde, geen marketingopslag.

Ten derde — als een toeristische vergunning niet beschikbaar is, is er een legaal alternatief. In moratoriumgebieden blijft tijdelijke verhuur volgens artikel 3 van de Spaanse huurwet (LAU), die geen toeristische vergunning vereist, een legale optie. De rendabiliteit is lager, maar het risico ook. 

De toeristische verhuurmarkt aan de Costa Blanca in 2026 is niet langer «kopen en vergeten», maar een investering die bij de ingang gecontroleerd moet worden. Voor wie bewust alle drie de filters doorloopt, zijn er minder concurrenten: het illegale segment wordt opgeruimd en de vraag blijft. En dat is, hoe paradoxaal ook, goed nieuws voor de zorgvuldige koper.