«Куплю квартиру у моря — и пусть сдаётся сама». Именно так рассуждает большинство иностранцев, приезжающих на Коста-Бланку с бюджетом на вторую недвижимость. Логика железная: солнце 320 дней в году, аэропорт под боком, туристы едут круглый год. Купил — сдал — окупил.

В 2026 году эта логика по-прежнему рабочая. Но правила игры за последние полтора года изменились сильнее, чем за предыдущие десять. Верховный суд отменил федеральный реестр, соседи по дому получили право вето, а половина курортных муниципалитетов заморозила выдачу новых лицензий. Разберём по порядку, что это значит для вас как для будущего инвестора — без юридического тумана, с конкретными цифрами и названиями законов, которые стоит знать до покупки, а не после.

Три уровня, на которых решается судьба вашей аренды

Главная ошибка новичка — думать, что «лицензия на туристическую аренду» выдаётся в одном окне. На самом деле разрешение проходит через три независимых фильтра, и провал на любом из них закрывает тему целиком.

Первый уровень — автономное сообщество (Валенсия), где действует региональный туристический закон. Второй — муниципалитет, который может ввести мораторий или требовать градостроительный сертификат. Третий — сообщество собственников вашего дома, которое с 2025 года получило право просто сказать «нет». Пройти нужно все три. И самое коварное — они не связаны между собой: муниципалитет может дать добро, а соседи проголосуют против, и лицензии не будет.

Именно поэтому квартиру «под туристов» нельзя выбирать по фотографиям и виду на море. Сначала проверяется юридическая проходимость конкретного адреса, и только потом — балкон и ремонт.

Уровень 1: региональный закон Валенсии — Decreto Ley 9/2024

С августа 2024 года в Валенсийском сообществе действует новый декрет по туристическому жилью. Согласно Decreto Ley 9/2024, все туристические квартиры обязаны обновлять регистрацию каждые пять лет и предоставлять сертификат градостроительной совместимости, выдаваемый мэрией. Это ключевой момент. Раньше лицензия была бессрочной — оформил один раз и забыл. Теперь это возобновляемое разрешение с обязательной проверкой каждые пять лет. И центральный документ здесь — certificado de compatibilidad urbanística: справка от мэрии о том, что туристическое использование в принципе разрешено в вашем здании и в вашей зоне.

В защищённых жилых зонах или в зданиях с ограничительным уставом такой сертификат может быть отклонён. То есть даже без формального моратория мэрия может отказать — просто потому, что дом стоит в зоне, где туристическая деятельность не предусмотрена.

Уровень 2: муниципальные моратории — карта запретов

Здесь Коста-Бланка превратилась в лоскутное одеяло, и это нужно понимать до выбора города.

В самом городе Аликанте ситуация жёсткая. В декабре 2025 года мэрия утвердила точечную модификацию генплана, продлив мораторий на выдачу новых лицензий ещё на второй год, установив максимум 0,187 туристических мест на жителя и запретив новые места в перенасыщенных зонах (с исключениями для отелей 3–5 звёзд). Кроме того, ограничена деятельность на первых этажах торговых улиц и введено требование отдельного входа в жилых зданиях. 

И это не только столица провинции. В провинции такие муниципалитеты, как Эль-Кампельо, Кальпе, Дения, Алтеа и Хавеа, сохраняют или продлили моратории. Перед покупкой с прицелом на туристическую аренду необходимо проверить конкретную регуляторную ситуацию именно в том муниципалитете и в той зоне, где расположен объект. 

Практический вывод: два одинаковых по цене апартамента в соседних городах могут иметь диаметрально противоположный инвестиционный потенциал. В одном лицензию не дадут в принципе, в другом — без проблем. Разница в доходности здесь измеряется не процентами, а самим фактом «можно/нельзя».

Уровень 3: соседи получили право вето — реформа LPH

Это, пожалуй, самое недооценённое изменение. 3 апреля 2025 года вступила в силу реформа Закона о горизонтальной собственности (LPH), введённая Органическим законом 1/2025. 

Суть проста и радикальна. По новой редакции туристическая аренда запрещена по умолчанию, кроме случаев прямого разрешения сообщества собственников, принятого большинством в три пятых. При этом важна деталь про двойной кворум: решение принимается по статье 17.12 LPH — три пятых от общего числа собственников, которые одновременно представляют три пятых долей участия. Если у вас 60% собственников «за», но они владеют меньше чем 60% долей, — решение недействительно. 

Более того, сообщество может той же квалифицированной мажоритарной мерой не только разрешить, но и ограничить или полностью запретить туристическую деятельность, а также установить надбавку к обычным взносам на общие расходы до 20% для квартир, сдаваемых туристам. 

Хорошая новость для тех, кто покупает готовый бизнес. Квартиры, которые уже легально работали до 3 апреля 2025 года, могут продолжать деятельность — принцип отсутствия обратной силы защищает тех, кто оформился раньше. Поэтому при покупке объекта с действующей лицензией дата первичной регистрации становится ценным активом: она «старше» новых запретов. 

Что это значит на практике? Если вы покупаете квартиру в жилом доме без действующей лицензии, вам предстоит идти на общее собрание соседей и собирать 60%+60%. В курортном доме, где половина владельцев — местные пенсионеры, уставшие от чемоданов на лестнице, шансы могут быть невысоки. А вот покупка объекта с уже оформленной и работающей лицензией снимает этот риск.

Отмена федерального реестра: что произошло и что осталось

Весной 2026 года случилось событие, вокруг которого много путаницы. Верховный суд своим решением № 620/2026 отменил единый государственный реестр краткосрочной аренды из-за отсутствия у государства компетенции, но сохранил цифровое единое окно. Речь идёт о реестре, введённом Королевским декретом 1312/2024 и вступившем в силу 1 июля 2025 года. 

Логика суда: туристическая аренда и регулирование туризма в значительной степени относятся к компетенции автономных сообществ, поэтому государство не имело права создавать национальный реестр, накладывающийся на уже существующие региональные. 

Важно правильно понять последствия. С момента публикации решения в BOE 8 июня 2026 года перестало быть обязательным получение государственного регистрационного номера для предложения краткосрочного жилья на онлайн-платформах. Но — и это критично — отмена не затрагивает автономные туристические лицензии и реестры, а также обязанности по идентификации и передаче данных о постояльцах, такие как журнал путешественников и SES Hospedajes. 

Проще говоря: одну федеральную бюрократическую надстройку убрали, но региональная лицензия Валенсии, муниципальные требования и обязательная передача данных о гостях в полицию — всё это осталось в силе. Для покупателя это скорее упрощение на бумаге, чем реальное послабление.

Так стоит ли покупать под аренду в 2026?

Да — но осознанно, а не «на авось». Спрос никуда не делся: Коста-Бланка остаётся одним из самых сильных курортных рынков Испании с международным спросом, который растёт год за годом. Доходность реальна, но она сконцентрирована: недели июля и августа дают максимальную заполняемость и самые высокие цены за ночь, тогда как Пасха, июнь и сентябрь — это средний сезон. Считать окупаемость по августовским ставкам, умноженным на двенадцать, — классическая ошибка новичка. 

Три правила, которые сэкономят вам десятки тысяч евро:

Первое — проверяйте юридическую проходимость адреса до задатка, а не после. Мораторий в муниципалитете и устав сообщества собственников важнее ремонта и вида на море.

Второе — объект с действующей лицензией стоит дороже неспроста. Дата первичной регистрации защищена от новых запретов, и эта «дедушкина оговорка» — реальная ценность, а не маркетинговая надбавка.

Третье — если туристическая лицензия недоступна, есть легальная альтернатива. В зонах с мораторием законным вариантом остаётся временная аренда по статье 3 Закона об аренде городской недвижимости (LAU), которая не требует туристической лицензии. Доходность ниже, но и рисков меньше. 

Рынок туристической аренды на Коста-Бланке в 2026 году — это уже не «купил и забыл», а инвестиция, требующая проверки на входе. Зато у тех, кто проходит все три фильтра осознанно, конкурентов становится меньше: нелегальный сегмент вычищают, а спрос остаётся. И это, как ни парадоксально, хорошая новость для аккуратного покупателя.