«Jag köper en lägenhet vid havet — och låter den hyra ut sig själv». Så resonerar de flesta utlänningar som kommer till Costa Blanca med en budget för en andra bostad. Logiken är järnhård: solen skiner 320 dagar om året, flygplatsen är nära, turister kommer året runt. Köpte — hyrde ut — tjänade in.

År 2026 gäller denna logik fortfarande. Men spelreglerna har förändrats mer under det senaste året och ett halvt än under de tio föregående åren. Högsta domstolen upphävde det federala registret, grannarna i huset fick vetorätt och hälften av semesterkommunerna frös utfärdandet av nya licenser. Låt oss gå igenom vad detta betyder för dig som framtida investerare — utan juridisk dimma, med konkreta siffror och namn på lagar du bör känna till före köp, inte efter.

Tre nivåer där ditt uthyrnings öde avgörs

Nykomlingens största misstag är att tro att «licens för turistuthyrning» ges i ett enda fönster. I verkligheten passerar tillståndet tre oberoende filter, och ett misslyckande i något av dem stänger hela ämnet helt.

Den första nivån är den autonoma regionen (Valencia), där regional turistlagstiftning gäller. Den andra är kommunen, som kan införa ett moratorium eller kräva ett stadsbyggnadscertifikat. Den tredje är bostadsrättsföreningen i ditt hus, som från och med 2025 fått rätt att helt enkelt säga «nej». Alla tre måste passeras. Och det mest förrädiska är att de inte är kopplade till varandra: kommunen kan ge klartecken, men grannarna röstar emot, och det blir ingen licens.

Därför kan man inte välja en lägenhet «för turister» baserat på bilder och havsutsikt. Först kontrolleras den juridiska tillgängligheten för den specifika adressen, och först därefter balkongen och renoveringen.

Nivå 1: regional lag i Valencia — Decreto Ley 9/2024

Från och med augusti 2024 gäller en ny förordning om turistbostäder i den valencianska regionen. Enligt Decreto Ley 9/2024 måste alla turistlägenheter förnya sin registrering vart femte år och tillhandahålla ett intyg om stadsbyggnadskompatibilitet utfärdat av kommunen. Detta är en nyckelpunkt. Tidigare var licensen obestämd — man skaffade den en gång och glömde bort den. Nu är det ett förnybart tillstånd med obligatorisk kontroll vart femte år. Och det centrala dokumentet här är certificado de compatibilidad urbanística: ett intyg från kommunen att turistverksamhet i princip är tillåten i din byggnad och i ditt område.

I skyddade bostadsområden eller i byggnader med restriktiva stadgar kan ett sådant intyg nekas. Det vill säga även utan formellt moratorium kan kommunen neka bara för att huset ligger i en zon där turistverksamhet inte är tillåten.

Nivå 2: kommunala moratorium — förbudskarta

Här har Costa Blanca blivit en lapptäcke, och det måste man förstå innan man väljer stad.

I själva Alicante stad är situationen tuff. I december 2025 godkände kommunen en punktvis ändring av generalplanen, förlängde moratoriet för utfärdande av nya licenser för ett andra år, satte ett maximum på 0,187 turistplatser per invånare och förbjöd nya platser i överbelastade områden (med undantag för 3–5-stjärniga hotell). Dessutom är verksamhet på bottenvåningen av handelsgator begränsad och krav på separat entré i bostadshus har införts. 

Och detta gäller inte bara provinsens huvudstad. I provinsen behåller eller förlänger kommuner som El Campello, Calpe, Denia, Altea och Jávea moratorier. Innan du köper med tanke på turistuthyrning är det nödvändigt att kontrollera den specifika regleringssituationen i just den kommunen och det område där objektet ligger. 

Praktisk slutsats: två likadana lägenheter till samma pris i grannstäder kan ha diametralt motsatt investeringspotential. I den ena får man ingen licens alls, i den andra utan problem. Skillnaden i avkastning mäts här inte i procent utan i själva faktumet «kan/kan inte».

Nivå 3: grannarna fick vetorätt — LPH-reform

Detta är kanske den mest underskattade förändringen. Den 3 april 2025 trädde en reform av lagen om horisontellt ägande (LPH) i kraft, införd genom organisk lag 1/2025. 

Essensen är enkel och radikal. Enligt den nya versionen är turistuthyrning förbjuden som standard, utom i fall av direkt tillstånd från bostadsrättsföreningen, antaget med tre femtedels majoritet. En viktig detalj är dubbelkvotumet: beslutet fattas enligt artikel 17.12 LPH — tre femtedelar av det totala antalet ägare som samtidigt representerar tre femtedelar av andelarna. Om du har 60 % av ägarna «för», men de äger mindre än 60 % av andelarna, är beslutet ogiltigt. 

Dessutom kan föreningen med samma kvalificerade majoritet inte bara tillåta utan också begränsa eller helt förbjuda turistverksamhet samt införa en tilläggsavgift på upp till 20 % på de vanliga gemensamma kostnaderna för lägenheter som hyrs ut till turister. 

Goda nyheter för dem som köper en befintlig verksamhet. Lägenheter som redan lagligt drevs före den 3 april 2025 kan fortsätta verksamheten — principen om icke-retroaktivitet skyddar dem som registrerat sig tidigare. Vid köp av ett objekt med giltig licens blir datumet för den första registreringen därmed en värdefull tillgång: det är «äldre» än de nya förbuden. 

Vad betyder detta i praktiken? Om du köper en lägenhet i ett bostadshus utan giltig licens måste du gå på en stämma med grannarna och samla 60 % + 60 %. I ett semesterhus där hälften av ägarna är lokala pensionärer som är trötta på väskor i trapphuset kan chanserna vara låga. Att köpa ett objekt med redan utfärdad och giltig licens tar bort denna risk.

Avskaffande av det federala registret: vad som hände och vad som återstår

Våren 2026 inträffade en händelse som orsakade mycket förvirring. Högsta domstolen upphävde i beslut nr 620/2026 det enhetliga nationella registret för korttidsuthyrning på grund av bristande statlig behörighet, men behöll den digitala enkelfönsterlösningen. Det gäller registret som infördes genom kunglig förordning 1312/2024 och trädde i kraft den 1 juli 2025. 

Domstolens resonemang: turistuthyrning och turismreglering hör till stor del till de autonoma regionernas kompetens, så staten hade inte rätt att skapa ett nationellt register som överlappar befintliga regionala register. 

Det är viktigt att förstå konsekvenserna korrekt. Från och med publiceringen av beslutet i BOE den 8 juni 2026 är det inte längre obligatoriskt att erhålla ett statligt registreringsnummer för att erbjuda korttidsboende på onlineplattformar. Men — och detta är avgörande — avskaffandet påverkar inte autonoma turistlicenser och register, inte heller skyldigheterna för identifiering och överföring av uppgifter om gäster, såsom gästboken och SES Hospedajes. 

Enkelt uttryckt: ett federalt byråkratiskt lager togs bort, men den regionala licensen från Valencia, kommunala krav och obligatorisk datalämning till polisen kvarstår. För köparen är detta snarare en förenkling på pappret än en verklig lättnad.

Så är det värt att köpa för uthyrning 2026?

Ja — men medvetet, inte «på chans». Efterfrågan har inte försvunnit: Costa Blanca förblir en av Spaniens starkaste turistmarknader med internationell efterfrågan som växer år för år. Avkastningen är verklig, men koncentrerad: veckorna i juli och augusti ger maximal beläggning och de högsta nattpriserna, medan påsk, juni och september är mellansäsong. Att räkna återbetalning baserat på augustipriser multiplicerat med tolv är ett klassiskt nybörjarfel. 

Tre regler som sparar dig tiotusentals euro:

För det första — kontrollera den juridiska genomförbarheten av adressen före handpenningen, inte efter. Moratorium i kommunen och bostadsrättsföreningens stadgar är viktigare än renovering och havsutsikt.

För det andra — ett objekt med giltig licens är inte utan anledning dyrare. Datumet för den första registreringen är skyddat från nya förbud, och denna «farfarsklausul» är ett verkligt värde, inte en marknadsföringspålägg.

För det tredje — om turistlicensen inte är tillgänglig finns det ett lagligt alternativ. I zoner med moratorium är tillfällig uthyrning enligt artikel 3 i lagen om stadsuthyrning (LAU), som inte kräver turistlicens, ett lagligt alternativ. Avkastningen är lägre, men riskerna också. 

Marknaden för turistuthyrning på Costa Blanca 2026 är inte längre «köp och glöm», utan en investering som kräver kontroll vid ingång. Men de som medvetet passerar alla tre filter möter färre konkurrenter: den illegala sektorn rensas ut, och efterfrågan kvarstår. Och det är, hur paradoxalt det än må låta, goda nyheter för den försiktige köparen.