Touristische Vermietung in Torrevieja bleibt eine der beliebten Möglichkeiten, Einkommen aus Immobilien an der Costa Blanca zu erzielen. Die Stadt zieht Touristen mit ihren Stränden, dem milden Klima, dem internationalen Umfeld und einer großen Auswahl an Unterkünften in Meeresnähe an.

Im Jahr 2026 reicht es jedoch nicht mehr aus, einfach eine Wohnung zu kaufen und auf einer Buchungsplattform anzubieten. Der Eigentümer muss die Anforderungen der Valencianischen Gemeinschaft, die Regeln der jeweiligen Wohnanlage und kommunale Beschränkungen berücksichtigen.

Was als touristische Vermietung gilt

In der Valencianischen Gemeinschaft gilt eine touristische Unterkunft als vollständig ausgestattete Immobilie, die an einen Mieter für nicht mehr als 10 aufeinanderfolgende Tage vermietet wird.

Das Vermieten einzelner Zimmer an Touristen ist verboten: Die Immobilie muss vollständig bereitgestellt werden. Eine Vermietung an dieselbe Person für 11 Tage oder länger fällt nach regionalen Bestimmungen nicht mehr unter die Kategorie vivienda de uso turístico.

Die Nutzung von Booking, Airbnb und anderen touristischen Kanälen gilt an sich bereits als Zeichen einer touristischen Nutzung der Unterkunft.

Was für die touristische Vermietung in Torrevieja erforderlich ist

Das erste wichtige Dokument ist ein positiver kommunaler Bericht zur städtebaulichen Kompatibilität, informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico.

Für dessen Erhalt in Torrevieja können erforderlich sein:

• Nachweis der Zahlung kommunaler Gebühren;

• Foto der Gebäudeansicht;

• Lageplan der Immobilie;

• Eigentumsnachweis;

• Erklärung zur Zweitbelegung, ausgestellt auf den Eigentümer.

Nach Erhalt des positiven Berichts wird eine declaración responsable eingereicht und die Immobilie im Tourismusregister der Valencianischen Gemeinschaft registriert.

Der Eigentümer muss außerdem das Verfügungsrecht über die Immobilie bestätigen, ein gültiges Dokument zur Erst- oder Zweitbelegung vorlegen und die technischen Anforderungen an touristische Unterkünfte erfüllen.

Wird eine „Touristenlizenz“ benötigt

Umgangssprachlich wird die Registrierung oft als Touristenlizenz bezeichnet. Formal handelt es sich um die Eintragung der Immobilie in das Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana nach Abgabe der verantwortlichen Erklärung.

Die Registrierung gilt fünf Jahre. Danach muss sie erneuert werden, wobei die Übereinstimmung der Immobilie mit den aktuellen Anforderungen bestätigt werden muss. Bei Eigentümerwechsel geht die alte Registrierung nicht automatisch auf den Käufer über: Der neue Eigentümer muss eine neue Erklärung abgeben und einen positiven kommunalen Bericht erhalten.

In der Werbung muss die regionale Registrierungsnummer im Format VT-000000-X und der genaue Standort der Immobilie angegeben werden. Das Fehlen der Nummer oder falsche Angaben können eine Überprüfung der Anzeige zur Folge haben.

Ist eine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich

Für die Aufnahme einer neuen Tätigkeit nach dem 3. April 2025 ist eine vorherige direkte Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich.

Die Entscheidung über die Genehmigung, Einschränkung oder das Verbot der touristischen Vermietung wird mit einer Dreifünftelmehrheit der Eigentümer getroffen, die gleichzeitig drei Fünftel der Anteile am Gebäude vertreten.

Mit der gleichen Mehrheit kann die Gemeinschaft die Beteiligung an den Gemeinkosten für das touristische Objekt erhöhen, jedoch um nicht mehr als 20%. Solche Entscheidungen haben keine rückwirkende Wirkung.

Daher sollte vor dem Kauf einer Investitionswohnung beim Verwalter der Gemeinschaft die Satzung, Protokolle der Versammlungen und eine Bestätigung eingeholt werden, ob touristische Vermietung im Gebäude erlaubt ist.

Was mit dem einheitlichen nationalen Register 2026 passiert ist

Im Jahr 2025 trat in Spanien das Real Decreto 1312/2024 in Kraft, das die Erlangung einer einheitlichen nationalen Registrierungsnummer für die Veröffentlichung von Kurzzeitvermietungen auf Online-Plattformen vorsah.

Im Mai und Juni 2026 hob der Oberste Gerichtshof Spaniens jedoch Bestimmungen auf, die das Registrierungsverfahren über das Grundbuch oder das Register für bewegliche Sachen regelten und die Erlangung der nationalen Nummer an die Möglichkeit der Anzeigenschaltung knüpften.

Dies hebt die regionalen Anforderungen der Valencianischen Gemeinschaft nicht auf. Der Eigentümer benötigt weiterhin einen positiven kommunalen Bericht, eine verantwortliche Erklärung und eine gültige VT-Registrierung.

Aufgrund der neuen Gerichtsurteile muss bei der Inbetriebnahme eines Objekts das aktuelle Verfahren zum Zeitpunkt der Antragstellung geprüft werden und nicht die 2025 veröffentlichten Anweisungen verwendet werden.

Wie viel kann man mit touristischer Vermietung verdienen

Das Einkommen hängt von der Lage, der Entfernung zum Strand, dem Zustand der Wohnung, der Anzahl der Schlafplätze, dem Vorhandensein eines Pools, Parkplätzen, Klimaanlage und Terrasse ab.

Betrachten wir ein hypothetisches Beispiel. Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern wird 180 Nächte im Jahr zu einem durchschnittlichen tatsächlichen Preis von 85 € pro Nacht vermietet:

180 × 85 € = 15.300 € Bruttoeinkommen pro Jahr.

Wenn die Kosten für Instandhaltung, Nebenkosten, Versicherung, Service, Wäschewechsel, Plattformprovisionen und Verwaltung etwa 4.500 € betragen, verbleiben:

15.300 € − 4.500 € = 10.800 € vor Steuern und Hypothekenkosten.

Dies ist keine Prognose für eine bestimmte Wohnung, sondern ein Berechnungsbeispiel. Eine Immobilie kann im Sommer hohe Einnahmen erzielen und im Winter leer stehen, eine andere kann dank Heizung, Arbeitsplatz, Parkplatz und Ausrichtung auf überwinternde Europäer eine ganzjährige Auslastung aufrechterhalten.

Welche Ausgaben verringern die tatsächliche Rentabilität

In Werbeberechnungen wird oft nur der Bruttoumsatz gezeigt. Das tatsächliche Einkommen des Eigentümers wird verringert durch:

• Nebenkosten und Internet;

• Beiträge der Eigentümergemeinschaft;

• IBI (Grundsteuer) und Müllabfuhrgebühren;

• Versicherung;

• Reinigung und Wäscherei;

• Provisionen der Buchungsplattformen;

• Wartung der Klimaanlage und Technik;

• Reparaturen und Möbelaustausch;

• Dienstleistungen der Verwaltungsgesellschaft;

• Einkommensbesteuerung.

Für die Rentabilitätsberechnung müssen nicht nur der Wohnungspreis, sondern auch alle Kosten für Kauf, Steuern, Renovierung, Möbel und Inbetriebnahme berücksichtigt werden.

Die Nettorentabilität wird als Verhältnis des Jahreseinkommens nach Betriebsausgaben zum Gesamtinvestitionsbetrag berechnet.

Welche Objekte eignen sich besser zur Vermietung

Am liquidesten sind in der Regel Wohnungen, die nicht nur für Touristen, sondern auch für Käufer zum Eigenwohnen geeignet sind.

In Torrevieja sind besonders wichtig:

• fußläufige Erreichbarkeit von Strand und Infrastruktur;

• bequeme Zufahrt und Parkplätze;

• Klimaanlage;

• Balkon oder Terrasse;

• Aufzug;

• guter Zustand des Gebäudes;

• kein Verbot der touristischen Vermietung;

• klare Grundrissgestaltung ohne illegale Umbauten.

Ein Pool kann die Attraktivität im Sommer erhöhen, erhöht aber auch die Kosten der Eigentümergemeinschaft. Meerblick ermöglicht einen höheren Preis, aber der Kaufpreis solcher Immobilien ist ebenfalls deutlich höher.

Wie man die Registrierung nicht verliert

Die Registrierung kann gefährdet sein, wenn der Eigentümer die angegebenen Bedingungen nicht mehr erfüllt, Daten nicht aktualisiert oder falsche Werbung schaltet.

Besondere Aufmerksamkeit gilt folgenden Änderungen:

• Wechsel des Eigentümers oder Betreibers;

• Änderung der Kapazität;

• Änderung der Betriebszeit;

• fehlendes gültiges Belegungsdokument;

• illegale Umbauten;

• Nichteinhaltung technischer Anforderungen;

• Anzeige ohne VT-Nummer;

• Vermietung von Zimmern statt der gesamten Wohnung;

• Überlassung der Immobilie für eine nicht dem gewählten Rechtsstatus entsprechende Dauer.

Der Eigentümer ist auch für die Einhaltung der Hausregeln durch die Gäste verantwortlich. Regelmäßige Beschwerden über Lärm, Ordnungsmängel oder falsche Nutzung der Gemeinschaftsflächen können zu Konflikten mit der Eigentümergemeinschaft führen.

Was vor dem Kauf einer Investitionswohnung zu prüfen ist

Der Hauptfehler des Käufers besteht darin, die Immobilie zuerst zu erwerben und dann herauszufinden, ob sie legal an Touristen vermietet werden darf.

Vor der Reservierung muss geprüft werden:

1. Ob touristische Nutzung nach Stadtplanung zulässig ist.

2. Ob ein positiver informe de compatibilidad urbanística vorliegt.

3. Ob die Eigentümergemeinschaft die Tätigkeit erlaubt.

4. Ob die Immobilie eine gültige regionale Registrierung besitzt.

5. Ob nach Eigentümerwechsel eine neue Registrierung erforderlich ist.

6. Ob der tatsächliche Grundriss den Register- und Katasterdaten entspricht.

7. Wie hoch die jährlichen Kosten und die Saisonalität der Nachfrage sind.

8. Ob ein alternatives Szenario für Langzeit- oder Saisonvermietung besteht.

Das Vorhandensein einer Registrierungsnummer vom Verkäufer garantiert nicht, dass der Käufer die Tätigkeit unter den gleichen Bedingungen fortsetzen kann. Nach Eigentümerwechsel gelten aktuelle Anforderungen und Dokumente müssen neu ausgestellt werden.

Ist touristische Vermietung in Torrevieja rentabel

Touristische Vermietung kann Einkommen bringen, aber im Jahr 2026 wird sie zu einem voll verwalteten Geschäft. Das Ergebnis hängt nicht nur von der Lage der Wohnung ab, sondern auch von der Legalität der Tätigkeit, der Qualität der Verwaltung, Bewertungen, saisonaler Strategie und Kostenkontrolle.

Für Investoren sind besonders wertvoll Objekte, die unter verschiedenen Szenarien liquide bleiben: geeignet für touristische Vermietung, Winterwohnen, mittelfristige Vermietung und späteren Wiederverkauf.

Vor dem Kauf ist es wichtig, nicht den erwarteten Umsatz aus dem Inserat, sondern den Nettogewinn nach Kosten und die rechtliche Möglichkeit zur Fortführung der Tätigkeit zu bewerten.

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