Freunde, eine der häufigsten Fragen vor dem Kauf lautet: „Okay, ich kaufe die Wohnung — aber wie viel wird es mich kosten, sie einfach nur zu besitzen?“ Das ist die richtige Frage, und eine ehrliche Antwort darauf ist wichtiger als schöne Fotos des Objekts. Wir zerlegen die jährlichen Ausgaben eines Eigentümers an der Costa Blanca und wie man seinen Betrag im Voraus berechnet.

IBI — kommunale Grundsteuer

Die wichtigste jährliche Steuer. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zahlt jeder Eigentümer — ob ansässig oder nicht. Sie wird als Prozentsatz des Katasterwerts der Immobilie berechnet (dies ist nicht der Marktpreis, sondern eine offizielle Bewertung, die in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt). Der Satz wird von der Gemeinde festgelegt, normalerweise liegt er im Bereich von etwa 0,4–1,1 % des Katasterwerts pro Jahr. Für eine typische Wohnung an der Küste sind das meist mehrere hundert Euro pro Jahr. Die Zahlung erfolgt einmal im Jahr, es ist praktisch, eine automatische Abbuchung vom spanischen Konto einzurichten.

Tasa de basura — Müllabfuhrgebühr

Eine kleine separate kommunale Gebühr für die Abfuhr von Haushaltsabfällen. Die Höhe hängt von der Gemeinde ab und beträgt in der Regel einige zehn bis zu ein paar hundert Euro pro Jahr. Im Vergleich zu den anderen Kosten eine Kleinigkeit, aber sie wird bei den ersten Berechnungen oft vergessen.

Modelo 210 — Steuer für Nichtansässige

Dies ist ein Punkt, von dem viele erst nach dem Kauf erfahren — und das zu Unrecht. Wenn Sie Nichtansässiger sind und eine Immobilie in Spanien besitzen, diese aber nicht vermieten, berechnet der Staat ein sogenanntes „fiktives Einkommen“ (renta imputada) und besteuert es über das Formular Modelo 210. Die Logik ist: Sie besitzen eine Immobilie, die Sie nutzen könnten — also gibt es einen fiktiven Vorteil.

Wie es berechnet wird:

• Basis — 1,1 % des Katasterwerts, wenn das Kataster in den letzten Jahren überprüft wurde, oder 2 %, wenn es lange nicht überprüft wurde.
• Steuersatz — 19 % für EU/EWR-Ansässige und 24 % für andere (z. B. Staatsangehörige außerhalb der EU).

Beispiel: Katasterwert €200.000, Basis 2 %, Satz 24 % → Steuer ca. €960 pro Jahr. Wenn das Kataster kürzlich überprüft wurde (Basis 1,1 %) → ca. €528 pro Jahr. Die Erklärung wird im Jahr nach dem Berichtsjahr eingereicht. Wichtig: Die Zahlung der IBI ersetzt nicht das Modelo 210 — es sind zwei verschiedene Zahlungen, und das Versäumen der Erklärung führt zu Strafen.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, wird die Steuer auf das tatsächliche Einkommen berechnet: EU/EWR-Ansässige zahlen 19 % und können Ausgaben abziehen (Nebenkosten, Versicherung, Reparaturen, Hypothekenzinsen), Nichtansässige außerhalb der EU zahlen 24 % ohne Abzüge.

Comunidad — Eigentümergemeinschaftsbeiträge

Wenn das Objekt in einer Wohnanlage oder Urbanisation liegt, zahlen Sie monatliche Beiträge für gemeinschaftliches Eigentum: Reinigung, Aufzug, Beleuchtung, Pool- und Gartenpflege, Sicherheit. Die Spanne ist groß und hängt von der Infrastruktur ab: Ein bescheidenes Haus ohne Pool ist deutlich günstiger, eine Anlage mit großem Pool, Gärten und Concierge deutlich teurer. Dies ist ein wichtiger Punkt, den man vor dem Kauf für das konkrete Objekt klären sollte: Zwei äußerlich ähnliche Wohnungen können sich bei der comunidad um ein Vielfaches unterscheiden.

Versorgung und Versicherung

• Strom, Wasser, Internet — nach tatsächlichem Verbrauch; bei saisonalem Wohnen sind die Rechnungen niedriger, aber der feste Anteil (Grundgebühr) fällt das ganze Jahr an.
• Hausversicherung — gesetzlich nicht zwingend (außer bei Hypothek), aber dringend empfohlen; üblicherweise etwa anderthalb bis zwei hundert Euro pro Jahr für eine Wohnung.

Wie Sie Ihren Betrag im Voraus berechnen

• Ermitteln Sie den Katasterwert des Objekts — davon werden IBI und Modelo 210 berechnet.
• Fordern Sie den genauen comunidad-Betrag für das konkrete Objekt an (das geschieht vor dem Kauf).
• Erfragen Sie den IBI-Satz und die tasa de basura in der jeweiligen Gemeinde.
• Planen Sie Versorgungskosten und Versicherung nach Ihrem Wohnszenario (Ganzjahres- oder saisonal).
• Wenn Sie Nichtansässiger sind — berücksichtigen Sie sofort das Modelo 210, damit es keine Überraschung wird.

Fazit

Die Unterhaltung einer Immobilie an der Costa Blanca bedeutet vorhersehbare und moderate Kosten, wenn man sie im Voraus berechnet und nicht nachträglich. Die Hauptposten sind IBI, Modelo 210 (für Nichtansässige), comunidad, Versorgung und Versicherung. Es gibt hier nichts Verstecktes — wichtig ist nur, genaue Zahlen zum konkreten Objekt vor dem Kauf zu bekommen. Wir zeigen immer das vollständige Bild der Ausgaben bereits in der Auswahlphase — damit Sie die Entscheidung mit offenen Augen treffen.

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