«Ich kaufe eine Wohnung am Meer — und lasse sie einfach vermieten». So denken die meisten Ausländer, die mit einem Budget für eine Zweitimmobilie an die Costa Blanca kommen. Die Logik ist einfach: 320 Sonnentage im Jahr, der Flughafen in der Nähe, Touristen kommen ganzjährig. Kaufen — vermieten — amortisieren.

Im Jahr 2026 funktioniert diese Logik immer noch. Aber die Spielregeln haben sich in den letzten anderthalb Jahren stärker verändert als in den vorangegangenen zehn Jahren. Der Oberste Gerichtshof hat das bundesweite Register aufgehoben, die Nachbarn im Haus erhielten ein Vetorecht, und die Hälfte der Küstenkommunen hat die Ausstellung neuer Lizenzen eingefroren. Wir erläutern der Reihe nach, was das für Sie als zukünftigen Investor bedeutet — ohne juristischen Nebel, mit konkreten Zahlen und Gesetzesnamen, die Sie vor dem Kauf kennen sollten, nicht erst danach.

Drei Ebenen, auf denen über Ihr Mietschicksal entschieden wird

Der Hauptfehler von Anfängern ist zu glauben, dass die «Lizenz für touristische Vermietung» an einem Schalter vergeben wird. Tatsächlich durchläuft die Genehmigung drei unabhängige Filter, und ein Scheitern an einem davon beendet das Thema vollständig.

Die erste Ebene ist die Autonome Gemeinschaft (Valencia), in der das regionale Tourismusgesetz gilt. Die zweite ist die Gemeinde, die einen Moratorium einführen oder ein städtebauliches Zertifikat verlangen kann. Die dritte ist die Eigentümergemeinschaft Ihres Hauses, die seit 2025 das Recht hat, einfach «Nein» zu sagen. Alle drei müssen bestanden werden. Und das Tückische ist, dass sie nicht miteinander verbunden sind: Die Gemeinde kann zustimmen, aber die Nachbarn stimmen dagegen, und es gibt keine Lizenz.

Deshalb kann man eine Wohnung «für Touristen» nicht nach Fotos und Meerblick auswählen. Zuerst wird die rechtliche Durchführbarkeit der konkreten Adresse geprüft, und erst danach Balkon und Renovierung.

Ebene 1: Regionalgesetz Valencia — Decreto Ley 9/2024

Seit August 2024 gilt in der Valencianischen Gemeinschaft ein neues Dekret für touristisches Wohnen. Gemäß Decreto Ley 9/2024 müssen alle touristischen Wohnungen alle fünf Jahre ihre Registrierung erneuern und ein städtebauliches Kompatibilitätszertifikat vorlegen, das von der Stadtverwaltung ausgestellt wird. Das ist ein wichtiger Punkt. Früher war die Lizenz unbefristet — einmal beantragt und vergessen. Jetzt ist es eine erneuerbare Genehmigung mit obligatorischer Überprüfung alle fünf Jahre. Und das zentrale Dokument ist hier das certificado de compatibilidad urbanística: eine Bescheinigung der Stadtverwaltung, dass die touristische Nutzung grundsätzlich in Ihrem Gebäude und in Ihrer Zone erlaubt ist.

In geschützten Wohngebieten oder in Gebäuden mit restriktiver Satzung kann ein solches Zertifikat abgelehnt werden. Das heißt, auch ohne formelles Moratorium kann die Stadtverwaltung ablehnen, einfach weil das Haus in einem Gebiet steht, in dem touristische Aktivitäten nicht vorgesehen sind.

Ebene 2: Kommunale Moratorien — Karte der Verbote

Hier hat sich die Costa Blanca in einen Flickenteppich verwandelt, und das muss man vor der Wahl der Stadt verstehen.

In der Stadt Alicante selbst ist die Lage streng. Im Dezember 2025 genehmigte die Stadtverwaltung eine punktuelle Änderung des Flächennutzungsplans, verlängerte das Moratorium für die Ausstellung neuer Lizenzen um ein weiteres Jahr, setzte ein Maximum von 0,187 Touristenzimmern pro Einwohner und verbot neue Plätze in überfüllten Zonen (mit Ausnahmen für 3–5-Sterne-Hotels). Außerdem ist die Tätigkeit in den Erdgeschossen von Einkaufsstraßen eingeschränkt und eine separate Eingangspflicht in Wohngebäuden eingeführt worden. 

Und das ist nicht nur die Provinzhauptstadt. In der Provinz halten oder verlängern Gemeinden wie El Campello, Calpe, Denia, Altea und Jávea Moratorien. Vor dem Kauf mit Blick auf touristische Vermietung muss die konkrete regulatorische Situation in der jeweiligen Gemeinde und Zone geprüft werden.

Praktisches Fazit: Zwei gleichpreisige Apartments in Nachbarstädten können ein diametral entgegengesetztes Investitionspotenzial haben. In der einen wird die Lizenz grundsätzlich nicht erteilt, in der anderen problemlos. Der Unterschied in der Rentabilität bemisst sich hier nicht in Prozenten, sondern am Faktum «erlaubt/nicht erlaubt».

Ebene 3: Nachbarn erhielten Vetorecht — LPH-Reform

Das ist wohl die am meisten unterschätzte Änderung. Am 3. April 2025 trat eine Reform des Gesetzes über das Eigentum in Gemeinschaft (LPH) in Kraft, eingeführt durch das Organische Gesetz 1/2025. 

Die Essenz ist einfach und radikal. Nach der neuen Fassung ist die touristische Vermietung standardmäßig verboten, außer in Fällen einer direkten Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft, die mit einer Dreifünftelmehrheit beschlossen wird. Dabei ist das Detail des doppelten Quorums wichtig: Die Entscheidung wird gemäß Artikel 17.12 LPH getroffen — drei Fünftel der Gesamtzahl der Eigentümer, die gleichzeitig drei Fünftel der Anteile vertreten. Wenn Sie 60 % der Eigentümer «dafür» haben, diese aber weniger als 60 % der Anteile besitzen, ist die Entscheidung ungültig. 

Darüber hinaus kann die Gemeinschaft mit derselben qualifizierten Mehrheit touristische Aktivitäten nicht nur erlauben, sondern auch einschränken oder vollständig verbieten sowie einen Zuschlag auf die normalen Gemeinschaftskosten von bis zu 20 % für an Touristen vermietete Wohnungen festlegen. 

Gute Nachrichten für diejenigen, die ein bereits laufendes Geschäft kaufen. Wohnungen, die vor dem 3. April 2025 legal betrieben wurden, können ihre Tätigkeit fortsetzen — das Prinzip der Nicht-Rückwirkung schützt diejenigen, die früher registriert wurden. Daher wird beim Kauf einer Immobilie mit aktiver Lizenz das Datum der Erstregistrierung zu einem wertvollen Asset: Es ist «älter» als die neuen Verbote. 

Was bedeutet das in der Praxis? Wenn Sie eine Wohnung in einem Wohnhaus ohne gültige Lizenz kaufen, müssen Sie zur Eigentümerversammlung gehen und 60 % + 60 % sammeln. In einem Ferienhaus, in dem die Hälfte der Eigentümer lokale Rentner sind, die genug von Koffern im Treppenhaus haben, können die Chancen gering sein. Der Kauf eines Objekts mit bereits ausgestellter und aktiver Lizenz nimmt dieses Risiko jedoch weg.

Aufhebung des Bundesregisters: Was geschah und was bleibt

Im Frühling 2026 ereignete sich ein Ereignis, das viel Verwirrung stiftete. Der Oberste Gerichtshof hob mit Urteil Nr. 620/2026 das einheitliche staatliche Kurzzeitmietregister wegen fehlender staatlicher Zuständigkeit auf, behielt jedoch das digitale Single-Window bei. Es geht um das Register, das durch den königlichen Erlass 1312/2024 eingeführt wurde und am 1. Juli 2025 in Kraft trat. 

Die Logik des Gerichts: Die touristische Vermietung und die Regulierung des Tourismus fallen weitgehend in die Zuständigkeit der autonomen Gemeinschaften, daher hatte der Staat kein Recht, ein nationales Register zu schaffen, das die bereits bestehenden regionalen überlagert. 

Es ist wichtig, die Folgen richtig zu verstehen. Seit der Veröffentlichung der Entscheidung im BOE am 8. Juni 2026 ist die staatliche Registrierungsnummer für das Angebot von Kurzzeitunterkünften auf Online-Plattformen nicht mehr verpflichtend. Aber — und das ist entscheidend — die Aufhebung betrifft nicht die autonomen Tourismuslizenzen und Register sowie die Verpflichtungen zur Identifizierung und Datenübermittlung über Gäste, wie das Gästebuch und SES Hospedajes. 

Einfach gesagt: Eine föderale bürokratische Ebene wurde entfernt, aber die regionale Lizenz von Valencia, die kommunalen Anforderungen und die verpflichtende Datenweitergabe an die Polizei bleiben bestehen. Für den Käufer ist das eher eine Vereinfachung auf dem Papier als eine wirkliche Erleichterung.

Lohnt sich der Kauf zur Vermietung im Jahr 2026?

Ja — aber bewusst, nicht «auf gut Glück». Die Nachfrage ist nicht verschwunden: Die Costa Blanca bleibt einer der stärksten Ferienmärkte Spaniens mit einer international wachsenden Nachfrage Jahr für Jahr. Die Rendite ist real, aber konzentriert: Die Wochen im Juli und August bieten maximale Belegung und die höchsten Preise pro Nacht, während Ostern, Juni und September die Zwischensaison sind. Die Amortisation anhand von Augustpreisen mal zwölf zu berechnen, ist ein klassischer Anfängerfehler. 

Drei Regeln, die Ihnen Zehntausende Euro sparen:

Erstens — prüfen Sie die rechtliche Durchführbarkeit der Adresse vor der Anzahlung, nicht danach. Moratorien in der Gemeinde und die Satzung der Eigentümergemeinschaft sind wichtiger als Renovierung und Meerblick.

Zweitens — eine Immobilie mit gültiger Lizenz ist nicht ohne Grund teurer. Das Datum der Erstregistrierung ist vor neuen Verboten geschützt, und diese «Großvaterklausel» ist ein realer Wert und kein Marketingaufschlag.

Drittens — wenn die touristische Lizenz nicht verfügbar ist, gibt es eine legale Alternative. In Moratoriumszonen bleibt die zeitlich begrenzte Vermietung gemäß Artikel 3 des Mietgesetzes für städtisches Eigentum (LAU) eine legale Option, die keine touristische Lizenz erfordert. Die Rentabilität ist geringer, aber auch das Risiko.

Der touristische Mietmarkt an der Costa Blanca im Jahr 2026 ist kein «Kaufen und Vergessen» mehr, sondern eine Investition, die beim Einstieg geprüft werden muss. Dafür gibt es weniger Konkurrenten für diejenigen, die alle drei Filter bewusst durchlaufen: Der illegale Sektor wird bereinigt, und die Nachfrage bleibt. Und das ist, so paradox es klingt, eine gute Nachricht für den vorsichtigen Käufer.