Туристическая аренда в Торревьехе остаётся одним из популярных способов получать доход от недвижимости на Коста-Бланке. Город привлекает туристов пляжами, мягким климатом, международной средой и большим выбором жилья рядом с морем.

Однако в 2026 году недостаточно приобрести квартиру и разместить объявление на платформе бронирования. Собственнику необходимо учитывать требования Валенсийского сообщества, правила конкретного жилого комплекса и муниципальные ограничения.

Что считается туристической арендой

В Валенсийском сообществе жильём туристического назначения считается полностью оборудованный объект, который передаётся одному арендатору на срок не более 10 последовательных дней.

Сдавать туристам отдельные комнаты запрещено: объект должен предоставляться целиком. Аренда одному и тому же человеку на 11 дней и более уже не относится к категории vivienda de uso turístico по региональным правилам.

При этом использование Booking, Airbnb и других туристических каналов само по себе является одним из признаков туристического назначения жилья.

Что необходимо для туристической аренды в Торревьехе

Первый важный документ представляет собой положительный муниципальный отчёт о градостроительной совместимости, informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico.

Для его получения в Торревьехе могут потребоваться:

• подтверждение оплаты муниципального сбора;

• фотография фасада здания;

• план расположения объекта;

• документ о праве собственности;

• декларация о втором заселении, оформленная на собственника.

После получения положительного заключения подаётся declaración responsable, а объект регистрируется в Реестре туризма Валенсийского сообщества.

Владелец также должен подтвердить наличие права распоряжаться недвижимостью, действующего документа о первом или повторном заселении и выполнение технических требований к туристическому жилью.

Нужна ли «туристическая лицензия»

В разговорной речи регистрацию часто называют туристической лицензией. Формально речь идёт о внесении объекта в Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana после подачи ответственной декларации.

Регистрация действует пять лет. После окончания этого срока её необходимо обновить, подтвердив соответствие объекта актуальным требованиям. При смене собственника старая регистрация не переходит автоматически к покупателю: новый владелец должен подать новую декларацию и получить положительный муниципальный отчёт.

В рекламе необходимо указывать региональный регистрационный номер формата VT-000000-X и точное местоположение объекта. Отсутствие номера или некорректные сведения могут стать основанием для проверки объявления.

Требуется ли разрешение сообщества собственников

Для начала новой деятельности после 3 апреля 2025 года необходимо предварительное прямое одобрение сообщества собственников.

Решение об одобрении, ограничении или запрете туристической аренды принимается большинством в три пятых от общего числа собственников, которые одновременно представляют три пятых долей участия в здании.

Таким же большинством сообщество может увеличить для туристического объекта участие в общих расходах, но не более чем на 20%. Такие решения не имеют обратной силы.

Поэтому перед покупкой инвестиционной квартиры необходимо запросить у администратора сообщества устав, протоколы собраний и подтверждение того, допускается ли в здании туристическая аренда.

Что произошло с единым национальным реестром в 2026 году

В 2025 году в Испании начал применяться Real Decreto 1312/2024, предусматривавший получение единого национального регистрационного номера для публикации краткосрочной аренды на онлайн-платформах.

Однако в мае и июне 2026 года Верховный суд Испании аннулировал положения, которые устанавливали процедуру регистрации через Реестр недвижимости или Реестр движимого имущества и связывали получение национального номера с возможностью размещения объявления.

Это не отменило региональные требования Валенсийского сообщества. Владельцу по-прежнему необходимы положительный муниципальный отчёт, ответственная декларация и действующая регистрация VT.

Из-за свежих судебных решений при запуске объекта необходимо проверять актуальную процедуру на дату подачи документов, а не пользоваться инструкциями, опубликованными в 2025 году.

Сколько можно заработать на туристической аренде

Доход зависит от района, расстояния до пляжа, состояния квартиры, количества спальных мест, наличия бассейна, парковки, кондиционера и террасы.

Рассмотрим условный пример. Квартира с двумя спальнями сдаётся 180 ночей в году при средней фактической цене 85 € за ночь:

180 × 85 € = 15 300 € валового дохода в год.

Если расходы на содержание, коммунальные услуги, страховку, обслуживание, замену текстиля, комиссии платформ и управление составят условно 4 500 €, останется:

15 300 € − 4 500 € = 10 800 € до налогов и расходов по ипотеке.

Это не прогноз дохода конкретной квартиры, а пример расчёта. Один объект может получать высокий доход летом и простаивать зимой, другой способен поддерживать загрузку благодаря отоплению, рабочему месту, парковке и ориентации на зимующих европейцев.

Какие расходы уменьшают реальную доходность

В рекламных расчётах часто показывается только валовая выручка. Реальный доход собственника уменьшают:

• коммунальные платежи и интернет;

• взносы сообщества собственников;

• IBI и сбор за вывоз отходов;

• страхование;

• уборка и прачечная;

• комиссии платформ бронирования;

• обслуживание кондиционера и техники;

• ремонт и замена мебели;

• услуги управляющей компании;

• налогообложение дохода.

Для расчёта доходности необходимо использовать не только цену квартиры, но и все расходы на покупку, налоги, ремонт, мебель и запуск объекта.

Чистая доходность рассчитывается как отношение годового дохода после операционных расходов к общей сумме инвестиций.

Какие объекты лучше подходят для аренды

Наиболее ликвидными обычно являются квартиры, которые подходят не только туристам, но и покупателям для собственного проживания.

В Торревьехе особенно важны:

• пешая доступность пляжа и инфраструктуры;

• удобный подъезд и парковка;

• кондиционирование;

• балкон или терраса;

• лифт;

• хорошее состояние здания;

• отсутствие запрета на туристическую аренду;

• понятная планировка без незаконных перепланировок.

Бассейн может повысить привлекательность объекта летом, но одновременно увеличивает расходы сообщества собственников. Вид на море позволяет установить более высокую цену, однако стоимость покупки такой недвижимости тоже значительно выше.

Как не потерять регистрацию

Регистрацию можно поставить под угрозу, если собственник перестал соответствовать заявленным условиям, не обновил данные или разместил недостоверную рекламу.

Особое внимание следует уделять следующим изменениям:

• смена собственника или оператора;

• изменение вместимости;

• изменение периода работы;

• отсутствие действующего документа о заселении;

• незаконная перепланировка;

• несоответствие объекта техническим требованиям;

• размещение объявления без номера VT;

• сдача комнат вместо целой квартиры;

• предоставление объекта на срок, не соответствующий выбранному правовому режиму.

Владелец также отвечает за соблюдение гостями правил дома. Регулярные жалобы на шум, нарушение порядка или неправильное использование общих зон могут привести к конфликту с сообществом собственников.

Что проверить до покупки инвестиционной квартиры

Главная ошибка покупателя заключается в том, чтобы сначала приобрести объект, а затем выяснять, можно ли его легально сдавать туристам.

До внесения резерва необходимо проверить:

1. Допускается ли туристическое использование по городскому планированию.

2. Имеется ли положительный informe de compatibilidad urbanística.

3. Разрешает ли деятельность сообщество собственников.

4. Есть ли у объекта действующая региональная регистрация.

5. Потребуется ли новая регистрация после смены владельца.

6. Соответствует ли реальная планировка данным реестра и кадастра.

7. Каковы ежегодные расходы и сезонность спроса.

8. Существует ли альтернативный сценарий долгосрочной или сезонной аренды.

Наличие регистрационного номера у продавца не гарантирует, что покупатель сможет продолжить деятельность на прежних условиях. После смены собственника применяются актуальные требования, а документы оформляются заново.

Выгодна ли туристическая аренда в Торревьехе

Туристическая аренда может приносить доход, но в 2026 году она становится полноценным управляемым бизнесом. Результат зависит не только от расположения квартиры, но и от законности деятельности, качества управления, отзывов, сезонной стратегии и контроля расходов.

Для инвестора особенно ценны объекты, которые сохраняют ликвидность при разных сценариях: подходят для туристической аренды, зимнего проживания, среднесрочной аренды и последующей перепродажи.

Перед покупкой важно оценить не предполагаемую выручку из объявления, а чистый доход после расходов и юридическую возможность продолжать деятельность.

Смотреть каталог недвижимости Alicante Real Estate

Alicante Real Estate - ваш проводник по недвижимости и lifestyle Costa Blanca.