Многие иностранцы покупают жильё на Коста-Бланке для отпусков: приезжают на пару месяцев в году, а остальное время квартира стоит закрытой. И почти все они искренне уверены, что раз недвижимость не сдаётся и не приносит дохода, то и платить государству не за что. Кроме, может быть, коммуналки.

Это самое дорогое заблуждение испанского собственника-нерезидента. Испания считает иначе: даже пустующая квартира, в которой вы живёте сами два месяца в году, с точки зрения налоговой приносит вам «доход» — и с него нужно платить. Разберём по-человечески, кто, за что и сколько платит, и чем грозит молчание.

Кто такой «нерезидент» в глазах испанской налоговой

Сначала главное определение, потому что от него зависит вообще всё. Вы считаетесь налоговым резидентом Испании, если выполняется хотя бы одно условие: вы проводите в стране более 183 дней в году, либо здесь находится центр ваших экономических интересов, либо в Испании постоянно живёт ваша семья.

Если ничего из этого к вам не относится — вы нерезидент. Вы владеете недвижимостью, но налоговый дом у вас в другой стране. Именно нерезиденты чаще всего и попадают впросак, потому что живут с ощущением «я тут просто отдыхаю».

Налог 1. IRNR — за то, что квартира просто у вас есть

Это ключевой и самый неожиданный для иностранцев налог — Impuesto sobre la Renta de No Residentes, подоходный налог для нерезидентов.

Логика испанского государства такая: если у вас есть жильё, которым вы пользуетесь сами (не сдаёте), значит, вы получаете «вменённый доход» — выгоду от того, что живёте в собственном, а не арендуете. И этот виртуальный доход облагается налогом, даже если по факту вы не заработали ни евро.

Как считается: берётся кадастровая стоимость недвижимости (valor catastral, она указана в квитанции IBI), от неё берут 1,1% или 2% в зависимости от того, как давно пересматривалась кадастровая оценка. Полученная сумма — это и есть «вменённый доход» за год. А уже с него платится налог по ставке:

• 19% — для резидентов стран ЕС, а также Исландии, Норвегии и Лихтенштейна;
• 24% — для всех остальных, включая, например, граждан Великобритании после Brexit и резидентов других стран за пределами ЕЭЗ.

На практике для средней квартиры это часто выходит несколько десятков или сотня-другая евро в год — сумма посильная. Проблема не в размере, а в том, что о налоге просто не знают и не платят его годами.

Налог 2. IRNR с аренды — если вы всё-таки сдаёте

Если квартира не пустует, а сдаётся (хоть долгосрочно, хоть посуточно через площадки) — вы платите тот же IRNR, но уже с реального дохода от аренды, а не с вымышленного.

Здесь снова важна та же развилка:

• Резиденты ЕС/ЕЭЗ платят 19% и, что важно, могут вычитать расходы, связанные с недвижимостью: проценты по ипотеке, ремонт, страховку, IBI, амортизацию, комиссии управляющей компании. То есть налог берётся с чистой прибыли.
• Нерезиденты вне ЕС платят 24% и вычитать расходы почти не могут — налог считается с валового дохода. Это ощутимая разница, о которой стоит помнить гражданам стран за пределами ЕЭЗ.

Декларация по доходу от аренды подаётся ежеквартально, а не раз в год — это отдельная типичная ошибка.

Налог 3. IBI — местный муниципальный налог

Impuesto sobre Bienes Inmuebles — это аналог налога на недвижимость, который платят вообще все собственники, резиденты и нет. Он идёт в местный муниципалитет и рассчитывается от кадастровой стоимости; ставка зависит от конкретного города и обычно составляет доли процента в год.

IBI обычно списывается раз в год. Его удобно привязать к автоплатежу со счёта, потому что именно «забытый» IBI чаще всего превращается в долг, который потом всплывает — в том числе, как мы уже писали раньше, при перепродаже, ведь долги по IBI «прикреплены» к самому объекту.

Налог 4. Не забываем про мусор и «вменёнку» вместе

Помимо IBI муниципалитет обычно берёт отдельный сбор за вывоз мусора (basura) — небольшой, но тоже обязательный. Он не относится к подоходным налогам, но входит в тот «пакет» регулярных платежей, который есть у любого собственника независимо от того, живёт он в квартире или нет.

Что будет, если просто не платить

А вот это самая важная часть, ради которой стоит дочитать. Многие рассуждают так: «Я нерезидент, живу в другой стране, как они меня найдут?» Найдут — и вот почему это плохая ставка:

Пени и штрафы. За несвоевременную подачу декларации начисляются проценты и надбавки. Чем дольше тянется просрочка, тем больше набегает сверху.

Долг привязан к недвижимости. Неуплаченные муниципальные налоги вроде IBI «висят» на самом объекте. Когда вы решите продать квартиру, этот долг всплывёт, и гасить его придётся из суммы сделки — иногда вместе с накопленными пенями.

Проблемы при продаже. При продаже недвижимости нерезидентом покупатель по закону удерживает 3% от цены и перечисляет их напрямую в налоговую — как раз в счёт возможных незакрытых обязательств продавца-нерезидента. Если у вас накопились долги по IRNR, разбираться с ними придётся именно в этот момент, в спешке и не в вашу пользу.

Испания активно обменивается налоговыми данными. Между странами ЕС и многими другими государствами действует автоматический обмен финансовой информацией. Иллюзия «меня здесь не видно» давно не соответствует реальности.

Как платить спокойно и не держать это в голове

Хорошая новость: вся эта конструкция пугает только на словах. На практике всё решается один раз и работает годами.

Большинство собственников-нерезидентов просто нанимают налогового представителя (fiscal representative) — это может быть местный юрист или специализированная контора (gestoría). Представитель раз в год подаёт за вас декларацию IRNR, следит за сроками IBI, напоминает о платежах и отвечает за то, чтобы к вам не было вопросов. Стоит такая услуга обычно скромных денег в год — несопоставимо с потенциальными штрафами и нервами.

Ключевые правила, которые стоит запомнить:

• Даже если квартира пустует и не приносит дохода, ежегодный IRNR всё равно нужно платить.
• Ставка зависит от того, резидент вы ЕС/ЕЭЗ или нет: 19% против 24%.
• Доход от аренды декларируется ежеквартально, «вменённый доход» от собственного жилья — раз в год.
• IBI и basura платят все собственники; их удобно поставить на автосписание.
• Проще один раз завести налогового представителя, чем каждый год держать сроки в голове.

Коротко

Владеть квартирой у моря в Испании — удовольствие, а не головная боль, если с самого начала понимать правила. Налоги нерезидента невелики, но обязательны, и главная ошибка здесь — не их размер, а искреннее незнание о том, что они вообще существуют.

Мы в Alicante Real Estate помогаем нашим покупателям не только найти и оформить недвижимость, но и наладить всю налоговую сторону: подскажем проверенного налогового представителя и поможем разобраться, что именно и когда вам нужно платить. Напишите нам — и владение домом на Коста-Бланке останется тем, чем и должно быть: радостью.