Många utländska medborgare köper bostäder på Costa Blanca för semester: de kommer ett par månader om året och resten av tiden står lägenheten tom. Och nästan alla är uppriktigt övertygade om att eftersom fastigheten inte hyrs ut och inte ger någon inkomst, så finns det inget att betala till staten. Förutom, kanske, kommunala avgifter.

Detta är det dyraste misstaget en spansk ägare som inte är bosatt gör. Spanien ser det annorlunda: även en tom lägenhet, där du själv bor två månader om året, anses ur skattesynpunkt ge dig "inkomst" — och du måste betala skatt på den. Vi ska förklara på ett enkelt sätt vem som betalar vad och hur mycket, och vad tystnad kan leda till.

Vem är en "icke-resident" i spanska skattemyndighetens ögon

Först det viktigaste begreppet, för allt beror på det. Du räknas som skatterättslig resident i Spanien om minst ett av följande villkor är uppfyllt: du vistas i landet mer än 183 dagar per år, eller här finns centrum för dina ekonomiska intressen, eller din familj bor permanent i Spanien.

Om inget av detta gäller dig — är du icke-resident. Du äger fastighet, men din skattehemvist är i ett annat land. Det är just icke-residenter som ofta hamnar i trubbel eftersom de lever med känslan "jag är bara här på semester".

Skatt 1. IRNR — för att du bara har en lägenhet

Detta är den viktigaste och mest oväntade skatten för utlänningar — Impuesto sobre la Renta de No Residentes, inkomstskatt för icke-residenter.

Den spanska statens logik är följande: om du har en bostad som du själv använder (inte hyr ut), betyder det att du får "fiktiv inkomst" — fördelen att bo i egen bostad istället för att hyra. Och denna virtuella inkomst beskattas, även om du i praktiken inte har tjänat en enda euro.

Hur det beräknas: man tar fastighetens taxeringsvärde (valor catastral, det står på IBI-kvitto), av detta tas 1,1 % eller 2 % beroende på när taxeringen senast reviderades. Det erhållna beloppet är den "fiktiva inkomsten" för året. Skatt betalas sedan på detta belopp med följande skattesats:

• 19 % — för invånare i EU-länder samt Island, Norge och Liechtenstein;
• 24 % — för alla andra, inklusive till exempel brittiska medborgare efter Brexit och invånare i länder utanför EES.

I praktiken blir det för en genomsnittlig lägenhet ofta några tiotals eller hundra euro per år — en rimlig summa. Problemet är inte beloppets storlek, utan att många helt enkelt inte känner till skatten och inte betalar den på flera år.

Skatt 2. IRNR från uthyrning — om du hyr ut

Om lägenheten inte står tom utan hyrs ut (långsiktigt eller kortsiktigt via plattformar) — betalar du samma IRNR, men på de faktiska hyresintäkterna, inte på den fiktiva inkomsten.

Här är samma uppdelning viktig igen:

• EU/EES-invånare betalar 19 % och kan, vilket är viktigt, dra av kostnader relaterade till fastigheten: bolåneräntor, reparationer, försäkring, IBI, avskrivningar, förvaltningsavgifter. Skatten tas alltså ut på nettovinsten.
• Icke-residenter utanför EU betalar 24 % och kan nästan inte dra av kostnader — skatten beräknas på bruttointäkterna. Det är en betydande skillnad som medborgare i länder utanför EES bör komma ihåg.

Hyresinkomstdeklarationen lämnas in kvartalsvis, inte en gång per år — det är ett vanligt misstag.

Skatt 3. IBI — lokal kommunalskatt

Impuesto sobre Bienes Inmuebles — detta är motsvarigheten till fastighetsskatt som alla ägare betalar, både bosatta och icke. Den går till kommunen och beräknas på fastighetens taxeringsvärde; satsen beror på staden och är vanligtvis en bråkdel av en procent per år.

IBI debiteras vanligtvis en gång per år. Det är praktiskt att koppla den till autogiro från kontot, eftersom just "glömd" IBI oftast blir till skuld som sedan dyker upp — bland annat, som vi redan skrev, vid vidareförsäljning, eftersom IBI-skulder är "knytta" till själva objektet.

Skatt 4. Glöm inte sopor och "fiktiv inkomst" tillsammans

Utöver IBI tar kommunen vanligtvis ut en separat avgift för sophämtning (basura) — liten men också obligatorisk. Den är inte en inkomstskatt, men ingår i det "paket" av regelbundna betalningar som varje ägare har oavsett om han bor i lägenheten eller inte.

Vad händer om man helt enkelt inte betalar

Och här är den viktigaste delen, anledningen till att det är värt att läsa till slutet. Många tänker: "Jag är icke-resident, bor i ett annat land, hur ska de hitta mig?" De hittar dig — och därför är detta en dålig idé:

Räntor och böter. Vid sen inlämning av deklarationen påförs ränta och påslag. Ju längre förseningen varar, desto mer läggs till.

Skulden är kopplad till fastigheten. Obetalda kommunala skatter som IBI "vilar" på själva fastigheten. När du bestämmer dig för att sälja lägenheten kommer skulden upp och måste betalas från försäljningsbeloppet — ibland tillsammans med ackumulerade böter.

Problem vid försäljning. Vid försäljning av fastighet av en icke-resident håller köparen enligt lag inne 3 % av priset och överför det direkt till skattemyndigheten — som en förskottsbetalning för eventuella obetalda skyldigheter från säljaren. Om du har ackumulerade IRNR-skulder måste du hantera dem just då, i all hast och till din nackdel.

Spanien utbyter aktivt skatteinformation. Det finns ett automatiskt utbyte av finansiell information mellan EU-länder och många andra stater. Illusionen "man ser mig inte här" stämmer inte längre med verkligheten.

Hur man betalar lugnt och slipper ha det i huvudet

God nyhet: hela detta system är bara skrämmande i teorin. I praktiken löses allt en gång och fungerar i åratal.

De flesta icke-residenta ägare anlitar helt enkelt en skatterepresentant (fiscal representative) — det kan vara en lokal jurist eller ett specialiserat företag (gestoría). Representanten lämnar din IRNR-deklaration en gång per år, håller koll på IBI-datum, påminner om betalningar och ser till att det inte uppstår några frågor. Denna tjänst kostar vanligtvis en blygsam summa per år — inte jämförbart med potentiella böter och stress.

Viktiga regler att komma ihåg:

• Även om lägenheten står tom och inte genererar inkomster måste årlig IRNR ändå betalas.
• Skattesatsen beror på om du är EU/EES-invånare eller inte: 19 % mot 24 %.
• Hyresinkomster deklareras kvartalsvis, "fiktiv inkomst" från egen bostad en gång per år.
• IBI och basura betalas av alla ägare; det är smidigt att ställa in autogiro för dessa.
• Det är enklare att anlita en skatterepresentant en gång än att hålla reda på deadlines varje år.

Sammanfattning

Att äga en lägenhet vid havet i Spanien är ett nöje, inte ett huvudbry, om man förstår reglerna från början. Skatter för icke-residenter är små men obligatoriska, och det största misstaget är inte deras storlek utan den ärliga okunskapen om deras existens.

Vi på Alicante Real Estate hjälper våra köpare inte bara att hitta och ordna fastigheter utan också att organisera hela skattesidan: vi rekommenderar en pålitlig skatterepresentant och hjälper till att förstå vad och när du måste betala. Skriv till oss — och ägandet av ett hus på Costa Blanca förblir det det ska vara: en glädje.